pubblico a rate un colloqui interessante che ho avuto con un amico.
è utile sia perché do consigli su come comportarsi nella trattativa e con un AI, oltre ad una puntuale analisi sui beni culturali
Ciao Porchetto,
spero tutto ti vada per il meglio, come sai ti leggo volentieri quando intervieni sul forum.
Dopo diversi mesi non abbiamo concluso (per fortuna) la trattativa per l'immobile vincolato da 210 mq da ristrutturare. Il proprietario lo ha ritirato dal mercato ed ha anche ritirato il mandato all'AI che, obiettivamente non aveva fatto proprio bene il suo lavoro.
Ma intanto ho visto un altro immobile che mi piace di più: 275 mq da ristrutturare, oltre ai tanti mq ha una terrazza spaziosa e si trova in zona più silenziosa. Credo di aver convinto l'AI che la mia valutazione di 800k€ è abbastanza vantaggiosa per tutti, il proprietario lo ha ereditato e vive a Milano, si è convinto di chiedere 1200k€ trattabili fino a "vicino 1000k€ (magari 950k€?). Quindi siamo un po' distanti. L'AI mi pare un po' "dalla mia parte" (lo so non devo fidarmi), forse perché oltre a non trovare acquirenti, gli ho promesso che se mi aiuta a prendere questo immobile, gli affiderei da vendere in esclusiva un paio di altri appartamenti di famiglia. Insomma l'AI mi ha detto che mi avrebbe presentato il proprietario.
Ora da un lato non vorrei mostrare troppo interesse, ma dall'altro sono abbastanza sfinito nel cercare ancora: sollecito l'incontro con il proprietario? Argomenti?
Ho rifatto i conti del vantaggio vincolato vs non-vincolato per la tassazione sulla locazione e mi pare che le cose siano molto ridimensionate: la base imponibile è il 65% contro il 95% del non-vincolato.
Pertanto possiamo considerare che un 30% di differenza sulla base imponibile, genera risparmi effettivi nell'ordine del 15% in media... comunque non sono trascurabili soprattutto se aggiungiamo le agevolazioni IMU e la questione generale di cui tu hai scritto diverse volte in caso di locazione residenziale ad un soggetto da "sfrattare".
Come far ragionare l'ereditiero milanese che non conosce bene il mercato di Bologna?
Ti segnalo che nel 2006 avevo visitato ad esempio un immobile vincolato (richiesta 800k€) con qualche "difetto" ma in una delle più belle zone della città: da oltre un anno è ancora in vendita, la richiesta è diventata 680k€... e sono passati 6 anni.
venerdì 21 settembre 2012
sabato 15 settembre 2012
costruire con permuta per il terreno
è un p' di tempo che non scrivo più nulla, parlerei troppo di politica e non voglio farlo.
Però ultimamente mi ha scritto un ragazzo chiedendomi delle spiegazioni sul tema di costruire permutando uno o più alloggi con il terreno.
E' un argomento di attualità anche a causa della crisi del credito, anche io sto avviando delle ulteriori iniziative e una buona parte di lavori si fanno con permute.
Allora:
"Salve,scusami per l'intromissione ma vedo che tu hai una società immobiliare e forse puoi darmi qualche consiglio.
Sono un piccolo imprenditore edile di 35 anni che risiede in provincia di napoli rappresentante legale di un impresa di costruzioni (srl),lavoriamo soprattutto per conto terzi.Più di una volta mi è capitato un offerta di permuta immobiliare con terreno edificabile.
Classico esempio: Costruzione di 8 appartamenti in cambio del 25% del costruito.
Primo punto:
Il propietario mi chiede una fideiussione pari al valore del terreno circa 250.000
Costo della fideiussione 1% annuo
Poichè la mia impresa non ha immobili di propietà e ne risorse finanziarie per ottenere la fideiussione da parte di una società che si occupa di fideiussioni c'è bisogno di un garante,magari mio padre con un immobile il cui valore copre ampliamente i 250.000 del terreno.Quindi io riesco ad ottenere questa fideiussione grazie alle garanzie date da mio padre.
secondo punto:
Ottenuto il terreno in cambio di due appartamenti futuri,mi reco in banca per chiedere un mutuo edilizio
e qui iniziano le mie perplessità.
Per ottenere i soldi della banca basta solo l'ipoteca sul terreno e sui futuri appartamenti? (i restanti 6)
Diciamo che finalmente la banca mi da il mutuo e con quei soldi riesco a terminare la costruzione degli 8 appartamenti.
Quindi 2 appartamenti vanno al propietario del terreno. Una volta ceduti i 2 appartamenti decade la fideiussione e la garanzioa prestata?
Se gli altri 6 appartamenti non vengono venduti
la banca si prende solo quei sei appartamenti o vuole altro da me?
Scusa ma non so proprio con chi confrontarmi su queste cose,quindi qualsiasi consiglio o indicazione o spiegazione su questi tipi di operazioni mi è molto utile.
Grazie dell'attenzione."
Però ultimamente mi ha scritto un ragazzo chiedendomi delle spiegazioni sul tema di costruire permutando uno o più alloggi con il terreno.
E' un argomento di attualità anche a causa della crisi del credito, anche io sto avviando delle ulteriori iniziative e una buona parte di lavori si fanno con permute.
Allora:
"Salve,scusami per l'intromissione ma vedo che tu hai una società immobiliare e forse puoi darmi qualche consiglio.
Sono un piccolo imprenditore edile di 35 anni che risiede in provincia di napoli rappresentante legale di un impresa di costruzioni (srl),lavoriamo soprattutto per conto terzi.Più di una volta mi è capitato un offerta di permuta immobiliare con terreno edificabile.
Classico esempio: Costruzione di 8 appartamenti in cambio del 25% del costruito.
Primo punto:
Il propietario mi chiede una fideiussione pari al valore del terreno circa 250.000
Costo della fideiussione 1% annuo
Poichè la mia impresa non ha immobili di propietà e ne risorse finanziarie per ottenere la fideiussione da parte di una società che si occupa di fideiussioni c'è bisogno di un garante,magari mio padre con un immobile il cui valore copre ampliamente i 250.000 del terreno.Quindi io riesco ad ottenere questa fideiussione grazie alle garanzie date da mio padre.
secondo punto:
Ottenuto il terreno in cambio di due appartamenti futuri,mi reco in banca per chiedere un mutuo edilizio
e qui iniziano le mie perplessità.
Per ottenere i soldi della banca basta solo l'ipoteca sul terreno e sui futuri appartamenti? (i restanti 6)
Diciamo che finalmente la banca mi da il mutuo e con quei soldi riesco a terminare la costruzione degli 8 appartamenti.
Quindi 2 appartamenti vanno al propietario del terreno. Una volta ceduti i 2 appartamenti decade la fideiussione e la garanzioa prestata?
Se gli altri 6 appartamenti non vengono venduti
la banca si prende solo quei sei appartamenti o vuole altro da me?Scusa ma non so proprio con chi confrontarmi su queste cose,quindi qualsiasi consiglio o indicazione o spiegazione su questi tipi di operazioni mi è molto utile.
Grazie dell'attenzione."
1. la procedura in genere, se guidi tu l'affare, è che fornisci una fidejussione (in generale la chiedono bancaria a prima richiesta, ma se non ti fanno storie per te è meglio con questa che credo sia assicurativa, non a prima richiesta perchè di chiedono solo un premio e non di accantonare la somma su un deposito) e loro ti trasferiscono la proprietà del terreno.
2. con la proprietà del terreno puoi cercare di ottenere un mutuo edilizio a sal, anche se di questi tempi è un pò dura, l'ipoteca è su tutto il terreno alla fine per essere liberato devi farti liberare dalla banca i due appartamenti che devi retrocedere in permuta, lo farà solo se vede che le vendite vanno bene, il mondo è cambiato del tutto non ti dico che storie si sta inventando unicredit con me e io ho una società piuttosto solida.
nel caso le vendite non vanno la banca vuole soldi, escute la garanzia, ma fai attenzione perchè poi continua a rifarsi se non riesce ad essere soddisfatta (e tieni conto che nel caso deprecato che le cose non vanno bene gli interessi salgono molto) sul debitore, queste cose vanno fatte con srl assolutamente e non devi firmare garanzie personali, ma è praticamente impossibile che tu possa accedere al credito in queste condizioni.
ti consiglio di trovare dei lavori nei quali magari puoi riprendere un immobile in parziale conto lavori (un pò di soldi anche se ti finanzi sui fornitori ti servono per portare avanti il lavoro)
2. con la proprietà del terreno puoi cercare di ottenere un mutuo edilizio a sal, anche se di questi tempi è un pò dura, l'ipoteca è su tutto il terreno alla fine per essere liberato devi farti liberare dalla banca i due appartamenti che devi retrocedere in permuta, lo farà solo se vede che le vendite vanno bene, il mondo è cambiato del tutto non ti dico che storie si sta inventando unicredit con me e io ho una società piuttosto solida.
nel caso le vendite non vanno la banca vuole soldi, escute la garanzia, ma fai attenzione perchè poi continua a rifarsi se non riesce ad essere soddisfatta (e tieni conto che nel caso deprecato che le cose non vanno bene gli interessi salgono molto) sul debitore, queste cose vanno fatte con srl assolutamente e non devi firmare garanzie personali, ma è praticamente impossibile che tu possa accedere al credito in queste condizioni.
ti consiglio di trovare dei lavori nei quali magari puoi riprendere un immobile in parziale conto lavori (un pò di soldi anche se ti finanzi sui fornitori ti servono per portare avanti il lavoro)
giovedì 14 giugno 2012
Monti è un buon stratega? un buon venditore?
Dopo gli ultimi voli dello spread con i titoli tedeschi il buon Monti prospetta la cessione del patrimonio pubblico, in termini di aziende e di asset imobiliari dello stato e degli enti locali, si dovrebbe fare buona cassa ma l'impatto di riduzione del debito non sarebbe poi così risolutivo,
Ora prima buona notizia, qualcuno lassù sui monti ha capito che la pressione fiscale non può essere aumentata.
E' ovvio che le dismissioni sono solo un palliativo, vanno tagliati i costi della macchina pubblica e equiparato il lavoro nel settore privato con quello del pubblico, un tempo entrare al Comune era come vincere un 13 al totocalcio, e questa è una grave ingiustizia, che non è sanata da presunti redditi più bassi (anzi il sospetto per gli impiegati pubblici, di essere pagati meno, è un incentivo ad essere lavativi).
Ma la riflessione sul settore immobiliare che vorrei fare è
Monti è un buon venditore?
Prima istituisce l'IMU che è sostanzialmente una patrimoniale rateizzata sugli immobili del 20%, abbattendone quindi il valore esattamente del 20%.
E ora, dismettiamo il patrimonio immobiliare pubblico?
Ma perchè non ha pensato prima a snellire gli immobili di stato, avrebbe fatto sicuramente più cassa.
un sospetto è che si vuole svendere il patrimonio, diceva Andreotti a pensare male si fa peccato ma spesso ci si indovina.
Ora prima buona notizia, qualcuno lassù sui monti ha capito che la pressione fiscale non può essere aumentata.
E' ovvio che le dismissioni sono solo un palliativo, vanno tagliati i costi della macchina pubblica e equiparato il lavoro nel settore privato con quello del pubblico, un tempo entrare al Comune era come vincere un 13 al totocalcio, e questa è una grave ingiustizia, che non è sanata da presunti redditi più bassi (anzi il sospetto per gli impiegati pubblici, di essere pagati meno, è un incentivo ad essere lavativi).
Ma la riflessione sul settore immobiliare che vorrei fare è
Monti è un buon venditore?
Prima istituisce l'IMU che è sostanzialmente una patrimoniale rateizzata sugli immobili del 20%, abbattendone quindi il valore esattamente del 20%.
E ora, dismettiamo il patrimonio immobiliare pubblico?
Ma perchè non ha pensato prima a snellire gli immobili di stato, avrebbe fatto sicuramente più cassa.
un sospetto è che si vuole svendere il patrimonio, diceva Andreotti a pensare male si fa peccato ma spesso ci si indovina.
potenza dei Blog
oggi sono stato contattato da un tizio per una casa che ho in vendita al pinciano.
Questa persona mi chiede se sono il proprietario o un intermediario; dico la solita storia sono un incaricato della proprietà, però è esente mediazione perchè mi paga solo la proprietà.
Mi chiede quale è la richiesta, e replico che la cosa più importante è che la casa risolva le sue esigenze poi sono sicuro che un accordo potremo spuntarlo,
Il tizio insiste, dico la richiesta è 600 k€ ma con buona trattabilità.
Al che mi sento dire sa perchè ora i prezzi sono in caduta io volevo spendere 300 k€, sa seguo i forum, ora si trova bene anche in centro.
il tizio lo liquido ammettendo che effettivamente via veneto è decisamente in periferia, la citta (ma quella rinascimentale) finisce a via capo le case, come dice effettivamente il nome.
La cosa molto interessante è che alla fine mi ha rivelato che il forum che segue assiduamente per trovare gli affari è quello della bolla immobiliare, il mitico forum di GMP Housecrash e Sylvestro.
Sti forum e blog stanno diventando un punto di riferimento anche questo mio nonostante non abbia scritto nulla ieri ha ricevuto molte visite.
Questa persona mi chiede se sono il proprietario o un intermediario; dico la solita storia sono un incaricato della proprietà, però è esente mediazione perchè mi paga solo la proprietà.
Mi chiede quale è la richiesta, e replico che la cosa più importante è che la casa risolva le sue esigenze poi sono sicuro che un accordo potremo spuntarlo,
Il tizio insiste, dico la richiesta è 600 k€ ma con buona trattabilità.
Al che mi sento dire sa perchè ora i prezzi sono in caduta io volevo spendere 300 k€, sa seguo i forum, ora si trova bene anche in centro.
il tizio lo liquido ammettendo che effettivamente via veneto è decisamente in periferia, la citta (ma quella rinascimentale) finisce a via capo le case, come dice effettivamente il nome.
La cosa molto interessante è che alla fine mi ha rivelato che il forum che segue assiduamente per trovare gli affari è quello della bolla immobiliare, il mitico forum di GMP Housecrash e Sylvestro.
Sti forum e blog stanno diventando un punto di riferimento anche questo mio nonostante non abbia scritto nulla ieri ha ricevuto molte visite.
lunedì 11 giugno 2012
legge regioanle edilizia del lazio
butto lì per ora il link al testo
http://www.regione.lazio.it/binary/rl_main/tbl_focuson/piano_casa_legge_10.pdf
poi andrà commentata, ieri ne ho visto gli effetti in un piccolo paesino di mare
http://www.regione.lazio.it/binary/rl_main/tbl_focuson/piano_casa_legge_10.pdf
poi andrà commentata, ieri ne ho visto gli effetti in un piccolo paesino di mare
rispondo alla domanda sull'IMU dei beni culturali
Per avere l'agevolazione deve trattarsi di beni vincolati (vincolo diretto) ai sensi del testo unico dei beni culturali.
Quello che puoi sperare è che alcuni comuni, alleggariscano l'IMU o la azzerino per parte del tessuto urbanistico degno di tutela.
Mi risulta che alcuni effettivamente lo stanno facendo.
Altri esentano invece i terreni agricoli che ora sarebbero invece soggetti a tassazione.
Quello che puoi sperare è che alcuni comuni, alleggariscano l'IMU o la azzerino per parte del tessuto urbanistico degno di tutela.
Mi risulta che alcuni effettivamente lo stanno facendo.
Altri esentano invece i terreni agricoli che ora sarebbero invece soggetti a tassazione.
domenica 10 giugno 2012
una domanda ricevuta
Ciao Porchetto,
ti avevo interpellato un paio di anni fa per un terreno edificabile. Ho visto che ora hai anche un blog immobiliare per cui ne approfitto per chiederti se sai se gli immobili di pregio all'interno di aree che il PGT ha identificato come nuclei di antica formazione godono dell'agevolazione IMU al 50% che hanno i fabbricati di interesse storico e artistico.
Bestia che mazzata l'IMU...
Ho fatto i calcoli oggi...
C'e' da piangere sulle seconde case.
ti avevo interpellato un paio di anni fa per un terreno edificabile. Ho visto che ora hai anche un blog immobiliare per cui ne approfitto per chiederti se sai se gli immobili di pregio all'interno di aree che il PGT ha identificato come nuclei di antica formazione godono dell'agevolazione IMU al 50% che hanno i fabbricati di interesse storico e artistico.
Bestia che mazzata l'IMU...
Ho fatto i calcoli oggi...
C'e' da piangere sulle seconde case.
martedì 5 giugno 2012
un pò di commenti in giro per il web
[QUOTE=No_Free_Lunch;33249554]resto convinto che la loro dipartita, in generale, sia una perdita per questo forum
e che tenerne aperti due contemporaneamente sia uno stress -____-'''
detto questo: l'immobiliare è da ammazzare ed è da sgravare l'industria virtuosa che crea lavoro ed occupazione. Irpef dimezzato, Ires e Irap azzerate.
Tasse sulle rendite (locazioni e finanziarie): 80%. il mattone non crea posti di lavoro (se non per immigrati a 3€/h)[/QUOTE]
scambiare le idee arricchisce sempre:
GMP più volte ha evidenziato delle opportunità immobiliari, perchè non debbo essergli grato anche se abbiamo idee diverse?
è giusto favoriamo l'industria virtuosa di stoccarda, specie quella con la stella a tre punte (da che pulpito anche io ne ho un esemplare)
[QUOTE=Quizz;33249911]Quindi secondo te per la costruzione di un palazzo o per la sua ristrutturazione o per realizzare i sanitari e le ceramiche da metterci dentro etcetc, se ne occupa lo spirito santo?...:D
tutto l'ambaradan incide per quasi un quarto del pil e tu dici che e' improduttivo...
ammazza che rosik...:D[/QUOTE]
[QUOTE=Loryfab;33249974]:clap::clap::clap::clap:
Bella questa.
Raccontalo ai 5 milioni di operai che hanno famiglia, vediamo cosa ne pensano... :cool:[/QUOTE]
[QUOTE=silvyk;33250354]L'ho detto e lo ripeto: ma come si fa ad essere tanto faziosi? ma davvero ritenete possibile che si creda che qualcuno che abbia a cuore l'economia del paese voglia "ammazzare" un settore di mercato comunque -entro certi limiti, ovviamente-importante ? ma oltre ai mattonari (contro cui si scatena l'odio dei più, non sempre-a mio avviso- giustificato) non sapete che darete un colpo mortale pure agli operai, agli idraulici, agli elettricistri e potrei continuare....[/QUOTE]
grazie amici mi sembra che non debbo aggiungere nulla
leggete il post del piastrellista nel mio blog
solo l'idea di Loryfab ma basterebbe far parlare il caro nofreelunch con i cinque operai che avevo in cantiere, gli operai edili hanno le mani grosse altro che pasto gratis
grazie
e che tenerne aperti due contemporaneamente sia uno stress -____-'''
detto questo: l'immobiliare è da ammazzare ed è da sgravare l'industria virtuosa che crea lavoro ed occupazione. Irpef dimezzato, Ires e Irap azzerate.
Tasse sulle rendite (locazioni e finanziarie): 80%. il mattone non crea posti di lavoro (se non per immigrati a 3€/h)[/QUOTE]
scambiare le idee arricchisce sempre:
GMP più volte ha evidenziato delle opportunità immobiliari, perchè non debbo essergli grato anche se abbiamo idee diverse?
è giusto favoriamo l'industria virtuosa di stoccarda, specie quella con la stella a tre punte (da che pulpito anche io ne ho un esemplare)
[QUOTE=Quizz;33249911]Quindi secondo te per la costruzione di un palazzo o per la sua ristrutturazione o per realizzare i sanitari e le ceramiche da metterci dentro etcetc, se ne occupa lo spirito santo?...:D
tutto l'ambaradan incide per quasi un quarto del pil e tu dici che e' improduttivo...
ammazza che rosik...:D[/QUOTE]
[QUOTE=Loryfab;33249974]:clap::clap::clap::clap:
Bella questa.
Raccontalo ai 5 milioni di operai che hanno famiglia, vediamo cosa ne pensano... :cool:[/QUOTE]
[QUOTE=silvyk;33250354]L'ho detto e lo ripeto: ma come si fa ad essere tanto faziosi? ma davvero ritenete possibile che si creda che qualcuno che abbia a cuore l'economia del paese voglia "ammazzare" un settore di mercato comunque -entro certi limiti, ovviamente-importante ? ma oltre ai mattonari (contro cui si scatena l'odio dei più, non sempre-a mio avviso- giustificato) non sapete che darete un colpo mortale pure agli operai, agli idraulici, agli elettricistri e potrei continuare....[/QUOTE]
grazie amici mi sembra che non debbo aggiungere nulla
leggete il post del piastrellista nel mio blog
solo l'idea di Loryfab ma basterebbe far parlare il caro nofreelunch con i cinque operai che avevo in cantiere, gli operai edili hanno le mani grosse altro che pasto gratis
grazie
oggi parlavo con il piastrellista
mi si lamentava che non ha molto lavoro, e che è un vero peccato, tantissima gente mi evidenziava che lavora per l'edilizia, dalle aziende che producono la chimica per l'edilizia (se posso fare pubblicità la Mapei il gruppo del presidente di confindustria), a chi produce e a chi monta scale, (oggi abbiamo montato le scale negli appartamenti duplex), ed anche io che sembra che non faccio nulla ma dirigo i lavori e vendo le case prodotte.
allora gli ho parlato di quanto dicevo nel post precedente.
Gli ho detto guarda che c'è un disegno di poteri forti per svalorizzare l'edilizia, e lui non capiva, allora gli ho detto se invece di investire 100 € in case la gente investe 100 € per comprare una mercedes o qualòunque altro bene di importazione chi ne beneficia?
l'edilizia ha la peculiarità di non essere importata, viene costruita sul posto, la mercedes la producono a stoccarda o a tuscalosa, chi ci guadagna.
a quel punto la faccia di questo ragazzo si è illuminata ma il suo sorriso è diventato ancora più triste-.
allora gli ho parlato di quanto dicevo nel post precedente.
Gli ho detto guarda che c'è un disegno di poteri forti per svalorizzare l'edilizia, e lui non capiva, allora gli ho detto se invece di investire 100 € in case la gente investe 100 € per comprare una mercedes o qualòunque altro bene di importazione chi ne beneficia?
l'edilizia ha la peculiarità di non essere importata, viene costruita sul posto, la mercedes la producono a stoccarda o a tuscalosa, chi ci guadagna.
a quel punto la faccia di questo ragazzo si è illuminata ma il suo sorriso è diventato ancora più triste-.
lunedì 4 giugno 2012
li abbiamo smaskerati
http://www.a-realestate.it/news/primo_piano/120531_ue_tasse_immobili.html
L'Europa vuole più tasse sulla proprietà, strumento fiscale che "viene usato troppo poco" e che viene invece raccomandato a tutti gli stati membri. Lo ha detto il Commissario Ue alla fiscalità, Laszlo Andor, specificando che le 'patrimoniali' sugli immobili potrebbero combattere "le bolle immobiliari che ci hanno creato tanti problemi" e che "potrebbero essere uno strumento per la crescita".
non si capisce che strumento per la crescita possa essere una patrimoniale sugli immobili, si pensa invece che si voglia punire la struttura produttiva di certi paesi, come spagna e italia, nei quali l'edilizia è il primo comparto.
E' ovvio così si spostano risorse verso beni mobili che potranno essere importati nei paesi mediterranei dalla germania.
i poteri forti ci creano un sacco di problemi.
L'Europa vuole più tasse sulla proprietà, strumento fiscale che "viene usato troppo poco" e che viene invece raccomandato a tutti gli stati membri. Lo ha detto il Commissario Ue alla fiscalità, Laszlo Andor, specificando che le 'patrimoniali' sugli immobili potrebbero combattere "le bolle immobiliari che ci hanno creato tanti problemi" e che "potrebbero essere uno strumento per la crescita".
non si capisce che strumento per la crescita possa essere una patrimoniale sugli immobili, si pensa invece che si voglia punire la struttura produttiva di certi paesi, come spagna e italia, nei quali l'edilizia è il primo comparto.
E' ovvio così si spostano risorse verso beni mobili che potranno essere importati nei paesi mediterranei dalla germania.
i poteri forti ci creano un sacco di problemi.
governo anticostituzionale
Dopo che il governo Monti ci è stato imposto con una manovra di palazzo a seguito di una graziosa telefonata della K... Merkel (intendevo Kancelliera non sono scurrile come berlusconi) andare a sindacare se l'operato è costituzionale o meno sembra di cercare il pelo nell'uovo, però
Costituzione della Repubblica Italiana
Articolo 9
07-12-1947
G. U. del 7 dicembre 1947
07-12-1947
G. U. del 7 dicembre 1947
Articolo 9
La Repubblica promuove lo sviluppo della cultura e la ricerca scientifica e tecnica.
Tutela il paesaggio e il patrimonio storico e artistico della Nazione.
La Repubblica promuove lo sviluppo della cultura e la ricerca scientifica e tecnica.
Tutela il paesaggio e il patrimonio storico e artistico della Nazione.
Vale la pena di citare un vecchio intervento di un emerito presidente della Repubblica Italiana, che pure ex Governatore ed europeista convinto riusci a portarci nell'area dell'euro.
"È nel nostro patrimonio artistico, nella nostra lingua, nella capacità creativa degli italiani che risiede il cuore della nostra identità, di quella Nazione che è nata ben prima dello Stato e ne rappresenta la più alta legittimazione. L'Italia che è dentro ciascuno di noi è espressa nella cultura umanistica, dall'arte figurativa, dalla musica, dall'architettura, dalla poesia e dalla letteratura di un unico popolo. L'identità nazionale degli italiani si basa sulla consapevolezza di essere custodi di un patrimonio culturale unitario che non ha eguali nel mondo. Forse l'articolo più originale della nostra Costituzione repubblicana è proprio quell'articolo 9 che, infatti, trova poche analogie nelle costituzioni di tutto il mondo: ‘La Repubblica promuove lo sviluppo della cultura e la ricerca scientifica e tecnica. Tutela il paesaggio e il patrimonio storico e artistico della Nazione'. La Costituzione ha espresso come principio giuridico quello che è scolpito nella coscienza di ogni italiano. La stessa connessione tra i due commi dell'articolo 9 è un tratto peculiare: sviluppo, ricerca, cultura, patrimonio formano un tutto inscindibile. Anche la tutela, dunque, deve essere concepita non in senso di passiva protezione, ma in senso attivo, e cioè in funzione della cultura dei cittadini, deve rendere questo patrimonio fruibile da tutti. Se ci riflettiamo più a fondo, la presenza dell'articolo 9 tra i ‘principi fondamentali' della nostra comunità offre un'indicazione importante sulla ‘missione' della nostra Patria, su un modo di pensare e di vivere al quale vogliamo, dobbiamo essere fedeli. La cultura e il patrimonio artistico devono essere gestiti bene perché siano effettivamente a disposizione di tutti, oggi e domani per tutte le generazioni. La doverosa economicità della gestione dei beni culturali, la sua efficienza, non sono l'obiettivo della promozione della cultura, ma un mezzo utile per la loro conservazione e diffusione. Lo ha detto chiaramente la Corte Costituzionale in una sentenza del 1986, quando ha indicato la ‘primarietà del valore estetico-culturale che non può essere subordinato ad altri valori, ivi compresi quelli economici' e anzi indica che la stessa economia si deve ispirare alla cultura, come sigillo della sua italianità. La promozione della sua conoscenza, la tutela del patrimonio artistico non sono dunque un'attività ‘fra altre' per la Repubblica, ma una delle sue missioni più proprie, pubblica e inalienabile per dettato costituzionale e per volontà di una identità millenaria."
lo strano caso dei beni culturali
Riprendo la tematica dei beni culturali, la politica perseguita dal governo è estremamente penalizzante per tutte le attività economiche altro che rilancio.
Il turismo, ed in particolare quello delle città d'arte è una delle risorse del nostro paese, si parla di sviluppo, perchè non partire da lì?
Diciamo che forse il governo non ha intenzione di fare nulla per lo sviluppo, altrimenti le innovazioni sulla tassazione dei beni culturali creano assolutamente problema alla conservazione di questo patrimonio.
La leva con la quale i proprietari vengono costretti a fare la necessaria manutenzione per la conservazione, è il beneficio fiscale che c'era prima, ovvero pagare le tasse sul reddito prodotto in base alla rendita catastale minima. Tale beneficio veniva soppresso se la proprietà non manuteneva il bene.
Ora eliminando la predetta agevolazione il proprietario potrebbe non avere interesse ad eseguire alcuna opera. Chi lo potrebbe costringere? nessuno a meno di non ridurre il proprietario di un immobile di interesse storico culturale ad un servo della gleba che contro la propria volonta dovrà eseguire i lavori di ristrutturazione.
Siamo veramente alla frutta, questo governo fantoccio sta distruggendo il tessuto produttivo e le risorse del nostro paese.
L'importante sarà arrivare al 2013 quando il popolo potrà essere chiamato a esprimere il prorpio voto.
Il turismo, ed in particolare quello delle città d'arte è una delle risorse del nostro paese, si parla di sviluppo, perchè non partire da lì?
Diciamo che forse il governo non ha intenzione di fare nulla per lo sviluppo, altrimenti le innovazioni sulla tassazione dei beni culturali creano assolutamente problema alla conservazione di questo patrimonio.
La leva con la quale i proprietari vengono costretti a fare la necessaria manutenzione per la conservazione, è il beneficio fiscale che c'era prima, ovvero pagare le tasse sul reddito prodotto in base alla rendita catastale minima. Tale beneficio veniva soppresso se la proprietà non manuteneva il bene.
Ora eliminando la predetta agevolazione il proprietario potrebbe non avere interesse ad eseguire alcuna opera. Chi lo potrebbe costringere? nessuno a meno di non ridurre il proprietario di un immobile di interesse storico culturale ad un servo della gleba che contro la propria volonta dovrà eseguire i lavori di ristrutturazione.
Siamo veramente alla frutta, questo governo fantoccio sta distruggendo il tessuto produttivo e le risorse del nostro paese.
L'importante sarà arrivare al 2013 quando il popolo potrà essere chiamato a esprimere il prorpio voto.
mercoledì 30 maggio 2012
un bel compromesso
metto a futura memoria un compromesso stipulato da un amico 4per cento netto del forum
sono interessanti alcune clausole
sono interessanti alcune clausole
Preliminare di Compravendita:
l'anno xxxxxxxxxxxx
il giorno xxxxxxx del mese di xxxxxxx
Tra i sottoscritti signori:
per la parte promittente venditrice:
xxxxxxxxxx,nato a xxxxxxxxx,residente a xxxxxxxxx,codice fiscale xxxxxxxxxxx
per la parte promittente acquirente:
4per100netto,nato a xxxxxxxx,reisdente a xxxxxxxx,codice fiscale xxxxxxxxxx
premesso
che la parte venditrice è proprietaria,giusta atto di vendita ricevuto dal notaio xxxx in data xxxx,registrato a xxxx il xxxx di un tratto di terreno edificabile sito in xxxx sul quale è in corso di costruzione un fabbricato a due elevazioni fuori terra oltre cantinato e sottotetto.
Ciò premesso,con la presente scrittura privata i sottoscritti convengono e stipulano quanto segue:
il signor XXXX si obbliga a vendere al sig. 4per100netto che si obbliga di acquistare per sè e/o per persona che si riserva di nominare e/o associare fino al momento dell'atto definitivo di compravendita,la seguente consistenza immobiliare,facente parte del fabbricato descritto in premessa sito in XXXX,contrada XXXX,e precisamente:
-appartamento per civile abitazione,posto al piano primo(seconda elevazione fuori terra),formato da soggiorno,due vani,cucina,accessori,con annessi la soprastante sezione di sottotetto e corte al piano terra di pertinenza esclusiva,nell'insieme confinante con altra unità immobiliare,area condominiale da due lati e via pubblica;
-garage posto al piano cantinato,esteso mq 27 circa,confinante con scala,altro garage e corsia condominiale di accesso e manovra da due lati.
Le unità immobiliari sopra descritte risultano meglio individuate nelle planimetrie che al presente atto di allegano sotto le lettere A,B,C,D.
Le rifiniture delle unità immobiliari promesse in vendita saranno quelle descritte e specificate nel capitolato speciale che la parte acquirente dichiara di ben conoscere e di accettare e che,firmato dalle parti stesse,al presente preliminare si allega sotto la lettera E.Resta conventuo che la parte venditrice potrà apportare modifiche ai materiali di costruzione e di rifinitura,con altri che abbiano analoghe caratteristiche.
Le unità immobiliari sopra descritte vengono promesse in vendita con tutte le servitù attive e passive nascenti dallo stato dei luoghi,dal progetto di costruzione e da destinanzione del costruttore.
La parte venditrice si riserva il diritto di apportare al progetto approvato tutte le modifiche che riterrà utili od opportune,purchè tali da non arrecare danno quanto a superficie,funzionalità e panoramicità alle unità immobiliari oggetto della presente scrittura.
Per eventuali varianti interne richieste dalla parte acquirente e accettate dalla parte venditrice,le eventuali ulteriori spese saranno di volta in volta concordate nella misura e nelle modalità di pagamento.
La superiore promessa di vendita è stata tra le anzidette parti consentita e accettata per il prezzo,stabilito a corpo e fuori stima,di Euro xxxxxxxxx di cui Euro 15k la parte promittente acquirente paga ora stesso a titolo di caparra confirmatoria alla parte promittente venditrice che rilascia corrispondente quietanza.
Quanto alla restante somma di euro xxxxxxxxxxxxxxx,a saldo,la parte acquirente si obbliga di pagarla,senza maggiorazione d'interessi,come segue:
-euro 15k alla realizzazione del solaio di piano secondo;
-euro 10k alla realizzazione delle tramezzature interne;
-euro 10k alla realizzazione dell'intonaco;
Quanto alla restante somma di euro xxxxxxxx,contestualmente alla sottoscrizione dell'atto definitivo di trasferimento,da stipularsi presso il notaio XXX nel termine da ritenersi essenziale del 31 dicembre 2011.Contestualmente si procederà alla consegna delle unità immobiliari promesse in vendita.
Le unità immobiliari promesse in vendita dovranno essere trasferite franche e libere da pesi,ipoteche,oneri,iscrizioni,trascrizi oni pregiudizievoli.La parte venditrice resta comunque esonerata dall'obbligo di produrre la documentazione attestante la piena proprietà e la libertà delle unità immobiliari vendute,documentazione che sarà sostituita dagli accertamenti ipo-catastali del notaio rogante.Le unità immobiliari saranno consegnate complete e pronte all'uso,ad eccezione della somministrazione dell'acqua,energia elettrica e delle altre utenze domestiche per le quali dovrà provvedere la parte promittente acquirente,stipulando a proprie spese i relativi contratti con gli enti fornitori.
Le spese di catastazione delle unità immobiliari promesse in vendita,di allacciamento esterno di acqua,luce,telefono e metano(prese generali),sono a carico della parte promittente venditrice.
I venditori si obbligano a completare le unità immobiliari promesse in vendita in conformità ai progetti approvati,a loro esclusive cura e spese,e a esibire al notaio rogante la documentazione atta a dimostrare la commerciabilità ai fini urbanistici delle unità immobiliari stesse.
Si obbligano altresì a ottenere nei tempi tecnici occorrenti a propria cura e spese il certificato di abitabilità e agibilità.Resta comunque espressamente convenuto che il ritardo dell'ottenimento del detto certificato non costituisce,per patto espresso,motivo ostativo alla consegna delle unità immobiliari e alla stipula dell'atto definitivo di compravendita.
Precisa la parte promittente venditrice che il certificato di abitabilità e agibilità sarà rilasciato alla completa esecuzione delle opere di urbanizzazione di cui alla delibera della G.M. n. 107/2005.
l'anno xxxxxxxxxxxx
il giorno xxxxxxx del mese di xxxxxxx
Tra i sottoscritti signori:
per la parte promittente venditrice:
xxxxxxxxxx,nato a xxxxxxxxx,residente a xxxxxxxxx,codice fiscale xxxxxxxxxxx
per la parte promittente acquirente:
4per100netto,nato a xxxxxxxx,reisdente a xxxxxxxx,codice fiscale xxxxxxxxxx
premesso
che la parte venditrice è proprietaria,giusta atto di vendita ricevuto dal notaio xxxx in data xxxx,registrato a xxxx il xxxx di un tratto di terreno edificabile sito in xxxx sul quale è in corso di costruzione un fabbricato a due elevazioni fuori terra oltre cantinato e sottotetto.
Ciò premesso,con la presente scrittura privata i sottoscritti convengono e stipulano quanto segue:
il signor XXXX si obbliga a vendere al sig. 4per100netto che si obbliga di acquistare per sè e/o per persona che si riserva di nominare e/o associare fino al momento dell'atto definitivo di compravendita,la seguente consistenza immobiliare,facente parte del fabbricato descritto in premessa sito in XXXX,contrada XXXX,e precisamente:
-appartamento per civile abitazione,posto al piano primo(seconda elevazione fuori terra),formato da soggiorno,due vani,cucina,accessori,con annessi la soprastante sezione di sottotetto e corte al piano terra di pertinenza esclusiva,nell'insieme confinante con altra unità immobiliare,area condominiale da due lati e via pubblica;
-garage posto al piano cantinato,esteso mq 27 circa,confinante con scala,altro garage e corsia condominiale di accesso e manovra da due lati.
Le unità immobiliari sopra descritte risultano meglio individuate nelle planimetrie che al presente atto di allegano sotto le lettere A,B,C,D.
Le rifiniture delle unità immobiliari promesse in vendita saranno quelle descritte e specificate nel capitolato speciale che la parte acquirente dichiara di ben conoscere e di accettare e che,firmato dalle parti stesse,al presente preliminare si allega sotto la lettera E.Resta conventuo che la parte venditrice potrà apportare modifiche ai materiali di costruzione e di rifinitura,con altri che abbiano analoghe caratteristiche.
Le unità immobiliari sopra descritte vengono promesse in vendita con tutte le servitù attive e passive nascenti dallo stato dei luoghi,dal progetto di costruzione e da destinanzione del costruttore.
La parte venditrice si riserva il diritto di apportare al progetto approvato tutte le modifiche che riterrà utili od opportune,purchè tali da non arrecare danno quanto a superficie,funzionalità e panoramicità alle unità immobiliari oggetto della presente scrittura.
Per eventuali varianti interne richieste dalla parte acquirente e accettate dalla parte venditrice,le eventuali ulteriori spese saranno di volta in volta concordate nella misura e nelle modalità di pagamento.
La superiore promessa di vendita è stata tra le anzidette parti consentita e accettata per il prezzo,stabilito a corpo e fuori stima,di Euro xxxxxxxxx di cui Euro 15k la parte promittente acquirente paga ora stesso a titolo di caparra confirmatoria alla parte promittente venditrice che rilascia corrispondente quietanza.
Quanto alla restante somma di euro xxxxxxxxxxxxxxx,a saldo,la parte acquirente si obbliga di pagarla,senza maggiorazione d'interessi,come segue:
-euro 15k alla realizzazione del solaio di piano secondo;
-euro 10k alla realizzazione delle tramezzature interne;
-euro 10k alla realizzazione dell'intonaco;
Quanto alla restante somma di euro xxxxxxxx,contestualmente alla sottoscrizione dell'atto definitivo di trasferimento,da stipularsi presso il notaio XXX nel termine da ritenersi essenziale del 31 dicembre 2011.Contestualmente si procederà alla consegna delle unità immobiliari promesse in vendita.
Le unità immobiliari promesse in vendita dovranno essere trasferite franche e libere da pesi,ipoteche,oneri,iscrizioni,trascrizi oni pregiudizievoli.La parte venditrice resta comunque esonerata dall'obbligo di produrre la documentazione attestante la piena proprietà e la libertà delle unità immobiliari vendute,documentazione che sarà sostituita dagli accertamenti ipo-catastali del notaio rogante.Le unità immobiliari saranno consegnate complete e pronte all'uso,ad eccezione della somministrazione dell'acqua,energia elettrica e delle altre utenze domestiche per le quali dovrà provvedere la parte promittente acquirente,stipulando a proprie spese i relativi contratti con gli enti fornitori.
Le spese di catastazione delle unità immobiliari promesse in vendita,di allacciamento esterno di acqua,luce,telefono e metano(prese generali),sono a carico della parte promittente venditrice.
I venditori si obbligano a completare le unità immobiliari promesse in vendita in conformità ai progetti approvati,a loro esclusive cura e spese,e a esibire al notaio rogante la documentazione atta a dimostrare la commerciabilità ai fini urbanistici delle unità immobiliari stesse.
Si obbligano altresì a ottenere nei tempi tecnici occorrenti a propria cura e spese il certificato di abitabilità e agibilità.Resta comunque espressamente convenuto che il ritardo dell'ottenimento del detto certificato non costituisce,per patto espresso,motivo ostativo alla consegna delle unità immobiliari e alla stipula dell'atto definitivo di compravendita.
Precisa la parte promittente venditrice che il certificato di abitabilità e agibilità sarà rilasciato alla completa esecuzione delle opere di urbanizzazione di cui alla delibera della G.M. n. 107/2005.
lunedì 28 maggio 2012
risparmio energetico.
tutta una sezione del blog dovrebbe essere dedicata al risparmio energetico e alla certificazione obbligatoria.
sono un pò incasinato in questi giorni ma ho ricevuto una lettera e non posso esimermi dal dare il mio contributo in merito.
sono un pò incasinato in questi giorni ma ho ricevuto una lettera e non posso esimermi dal dare il mio contributo in merito.
puoi guardare questo thread ?
se ti capitasse a te di valutare se ristrutturare o no un caso simile lo faresti o lasceresti così com'è ?
qual'è il miglior impianto di riscaldamento per una villetta/casa indipendente ?
mi interessa un tuo parere
ciao
grazie
ecco il quesito riportato nel post dell'amico
qual'è il miglior impianto di riscaldamento per una villetta/casa indipendente ?
come rapporto prezzo / resa nel tempo / confort / comodità d'uso / risparmio energetico
l'impiantino autonomo a bassa temperatura con caldaia a condensazione e pavimento radiante che si può spegnere o abbassare quando si va via credo sia ottimo.
quali alternative offre la tecnologia e quale fareste abitando in una casa indipendente di circa 100 mq con piccolo giardino ?
grazie
ed aggiunge:
attualmente c'è un impianto con caldaietta a muro a metano vailant che avrà 25 anni (ancora funzionante ) con caloriferi in ghisa e uno tubolare in un bagno
sono 75 mq da portare a 100 mq ampliando il piano primo
PT 50mq, P1 25mq attuali che diventerebbero 50mq con cambio pendenza tetto (da rifare alzandolo appunto tramite cambio pendenza)
si potrebbe però aggiungere un piano sottotetto ma non è in programma
c'è un piccolo terreno di circa 70 mq se si volesse fare il geotermico ?? o è troppo costoso ?
il tetto di spesa è dato dal fatto che il prezzo della casa rimanga poi alla fine compatibile con i prezzi di mercato in caso di rivendita
Allora come ho già anticipato al mio amico bisogna conoscere tutti i parametri che caratterizzano l'oggetto del nostro intervento per studiare la soluzione ottimale, che è quella con il migliore rapporto costo beneficio.
Alcuni investimenti sono talmente onerosi rispetto al beneficio che portano che sono assolutamente da sconsigliare.
Poi si debbono valutare tanti fattori come il tipo di utilizzo che si vuole fare della casa oltre che di esigenze particolari delle persone.
Ad esempio i tanto decantati impianti a bassa temperatura, con riscaldamento a pavimento e caldaia a condensazione comportano in alcuni casi (donne di una certa età, ma non solo) difficoltà di circolazione venosa alle estremità, visto la sorgente di calore localizzata vicino le caviglie-.
E' opportuno comunque fare una progettazione organica del sistema di riscaldamento e coibentazione, sicuramente va verificata la presenza di zone fredde a temperatura inferiore a quella di bulbo umido, lì si possono concentrare punti di condensazione e quindi efflorescenze di muffe.
Ad esempio un miglioramento della coibentazione del tetto potrebbe portare ad una variazione del profilo di temperature con la possibilità di raggiungimento della temperatura di bulbo umido sulle pareti rimaste fredde, bisogna verificare le effettive condizioni di umidità e temperatura per evitare problemi con la condensazione.
qual'è il miglior impianto di riscaldamento per una villetta/casa indipendente ?
mi interessa un tuo parere
ciao
grazie
ecco il quesito riportato nel post dell'amico
qual'è il miglior impianto di riscaldamento per una villetta/casa indipendente ?
come rapporto prezzo / resa nel tempo / confort / comodità d'uso / risparmio energetico
l'impiantino autonomo a bassa temperatura con caldaia a condensazione e pavimento radiante che si può spegnere o abbassare quando si va via credo sia ottimo.
quali alternative offre la tecnologia e quale fareste abitando in una casa indipendente di circa 100 mq con piccolo giardino ?
grazie
ed aggiunge:
attualmente c'è un impianto con caldaietta a muro a metano vailant che avrà 25 anni (ancora funzionante ) con caloriferi in ghisa e uno tubolare in un bagno
sono 75 mq da portare a 100 mq ampliando il piano primo
PT 50mq, P1 25mq attuali che diventerebbero 50mq con cambio pendenza tetto (da rifare alzandolo appunto tramite cambio pendenza)
si potrebbe però aggiungere un piano sottotetto ma non è in programma
c'è un piccolo terreno di circa 70 mq se si volesse fare il geotermico ?? o è troppo costoso ?
il tetto di spesa è dato dal fatto che il prezzo della casa rimanga poi alla fine compatibile con i prezzi di mercato in caso di rivendita
Allora come ho già anticipato al mio amico bisogna conoscere tutti i parametri che caratterizzano l'oggetto del nostro intervento per studiare la soluzione ottimale, che è quella con il migliore rapporto costo beneficio.
Alcuni investimenti sono talmente onerosi rispetto al beneficio che portano che sono assolutamente da sconsigliare.
Poi si debbono valutare tanti fattori come il tipo di utilizzo che si vuole fare della casa oltre che di esigenze particolari delle persone.
Ad esempio i tanto decantati impianti a bassa temperatura, con riscaldamento a pavimento e caldaia a condensazione comportano in alcuni casi (donne di una certa età, ma non solo) difficoltà di circolazione venosa alle estremità, visto la sorgente di calore localizzata vicino le caviglie-.
E' opportuno comunque fare una progettazione organica del sistema di riscaldamento e coibentazione, sicuramente va verificata la presenza di zone fredde a temperatura inferiore a quella di bulbo umido, lì si possono concentrare punti di condensazione e quindi efflorescenze di muffe.
Ad esempio un miglioramento della coibentazione del tetto potrebbe portare ad una variazione del profilo di temperature con la possibilità di raggiungimento della temperatura di bulbo umido sulle pareti rimaste fredde, bisogna verificare le effettive condizioni di umidità e temperatura per evitare problemi con la condensazione.
aggiungo una foto di uno studio di profilo di temperatura su una trave ricalata (il c.a. è conduttore e trasmette il calore più facilemnte raffreddando i punti di frontiera).
Una ipotesi potrebbe essere quella di realizzare un cappotto termico
continuerò il discorso seguitemi pure
domenica 27 maggio 2012
5 x mille
un paio di giorni fa ho visto un simpatico spot per il 5 x mille in tv
http://www.beniculturali.it/mibac/export/MiBAC/sito-MiBAC/Contenuti/MibacUnif/Comunicati/visualizza_asset.html_1931261596.html
il ministero dei beni culturali che si iscrive come una semplice onlus alla spartizione del 5 x mille.
dopo che sono stati sottratti i fondi destinati alla manutenzione ed al recupero dei beni vincolati (in Umbria nel 2011 sono stati destinati 200 k € bastano a mala pena al restauro di una pieve di campagna), dopo che è stata introdotta l'IMU sui beni culturali e inasprita la tassazione, ora i beni culturali vogliono farci credere che possiamo destinare i fondi del 5 x mille alla conservazione del patrimonio artistico del nostro paese.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2012-03-21/beni-culturali-concorrono-mille-064345.shtml?uuid=AbY64dBF
Conservare il patrimonio artistico non è una stupidaggine, pensiamo solo al sito di Pompei e alla sua incidenza economiaca tra incassi diretti e turismo indotto.
Il patrimonio culturale è una ricchezza del nostro paese, come anche della Grecia, pensimo ai krukki finlandesi che volevano ipotecare il Partenone per gli aiuti, e tale ricchezza va preservata, non spremuta di tasse.
Ora veramente si è toccato il fondo, con che faccia Monti parla di crescita e sviluppo quando tratta una delle risorse naturali del nostro paese in questo modo? e poi che sicurezze abbiamo su come verranno utilizzati questi fondi?
serviranno veramente a finanziare degli interventi? oppure pagheranno gli stipendi a tanti dipendenti che godono anche del privileggio di essere non licenziabili a differenza dei dipendenti privati e pontificano senza ritegno sugli interventi dei proprietari?
per non saper ne leggere ne scrivere anche quest'anno darò il mio 5 x mille ai cani poveri.
[QUOTE=porchetto;17373816]io ho donato il mio 5 per mille ai cani poveri del canile di Roma
9 6 3 2 3 5 6 0 5 8 9 codice da riportare[/QUOTE]
http://www.beniculturali.it/mibac/export/MiBAC/sito-MiBAC/Contenuti/MibacUnif/Comunicati/visualizza_asset.html_1931261596.html
il ministero dei beni culturali che si iscrive come una semplice onlus alla spartizione del 5 x mille.
dopo che sono stati sottratti i fondi destinati alla manutenzione ed al recupero dei beni vincolati (in Umbria nel 2011 sono stati destinati 200 k € bastano a mala pena al restauro di una pieve di campagna), dopo che è stata introdotta l'IMU sui beni culturali e inasprita la tassazione, ora i beni culturali vogliono farci credere che possiamo destinare i fondi del 5 x mille alla conservazione del patrimonio artistico del nostro paese.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2012-03-21/beni-culturali-concorrono-mille-064345.shtml?uuid=AbY64dBF
Conservare il patrimonio artistico non è una stupidaggine, pensiamo solo al sito di Pompei e alla sua incidenza economiaca tra incassi diretti e turismo indotto.
Il patrimonio culturale è una ricchezza del nostro paese, come anche della Grecia, pensimo ai krukki finlandesi che volevano ipotecare il Partenone per gli aiuti, e tale ricchezza va preservata, non spremuta di tasse.
Ora veramente si è toccato il fondo, con che faccia Monti parla di crescita e sviluppo quando tratta una delle risorse naturali del nostro paese in questo modo? e poi che sicurezze abbiamo su come verranno utilizzati questi fondi?
serviranno veramente a finanziare degli interventi? oppure pagheranno gli stipendi a tanti dipendenti che godono anche del privileggio di essere non licenziabili a differenza dei dipendenti privati e pontificano senza ritegno sugli interventi dei proprietari?
per non saper ne leggere ne scrivere anche quest'anno darò il mio 5 x mille ai cani poveri.
[QUOTE=porchetto;17373816]io ho donato il mio 5 per mille ai cani poveri del canile di Roma
9 6 3 2 3 5 6 0 5 8 9 codice da riportare[/QUOTE]
lunedì 21 maggio 2012
peggio dei barbari
Gli scempi compiuti dal governo fantoccio, imposto dalla signora Merkel, colpiscono i Beni culturali.
Si è sempre detto che una delle ricchezze da valorizzare in Italia sono i cosiddetti "giacimenti culturali" testimonianze di un glorioso passato di arte e cultura, che sono uno dei sostegni al turismo.
Abbiamo grandi professoroni, al governo eppure non risparmiano i beni culturali.
è stato abrogato il secondo comma dell'articolo 11 della legge 413/91 che prevedeva la determinazione del reddito mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato, per gli immobili con vincolo diretto quali beni culturali.
La nuova norma,introdotta dall'articolo 2, comma 5, del Dl 16/2012 convertito nella legge 44/2012, prevede invece che in caso di affitto, il reddito imponibile è pari al maggiore importo tra la rendita catastale rivalutata e il 65% del canone di locazione.
Per fortuna che questi figuri vogliono lo sviluppo dell'Italia, chi potrà sostenere le ingenti spese di mantenimento del patrimonio artistico culturale?
Stiamo sprofondando in un nuovo medioevo socio culturale.
Personalmente nel 2013 andrò a votare, e sceglierò chi mi darà garanzie di cambio di registro.
Si è sempre detto che una delle ricchezze da valorizzare in Italia sono i cosiddetti "giacimenti culturali" testimonianze di un glorioso passato di arte e cultura, che sono uno dei sostegni al turismo.
Abbiamo grandi professoroni, al governo eppure non risparmiano i beni culturali.
è stato abrogato il secondo comma dell'articolo 11 della legge 413/91 che prevedeva la determinazione del reddito mediante l'applicazione della minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato, per gli immobili con vincolo diretto quali beni culturali.
La nuova norma,introdotta dall'articolo 2, comma 5, del Dl 16/2012 convertito nella legge 44/2012, prevede invece che in caso di affitto, il reddito imponibile è pari al maggiore importo tra la rendita catastale rivalutata e il 65% del canone di locazione.
Per fortuna che questi figuri vogliono lo sviluppo dell'Italia, chi potrà sostenere le ingenti spese di mantenimento del patrimonio artistico culturale?
Stiamo sprofondando in un nuovo medioevo socio culturale.
Personalmente nel 2013 andrò a votare, e sceglierò chi mi darà garanzie di cambio di registro.
lunedì 7 maggio 2012
ottimizzazione della tassazione. 3 punto
Riprendo la conversazione con il mio amico Mosè.
Se l'obiettivo è ottimizzare la tassazione abbiamo 3 strade, nel caso di vendita di immobili residenziali
1. venditore persona fisica
possiamo comprare chiedendo l'applicazione del prezzo valore, ovvero dichiarando l'intero prezzo in atti, ma chiedendo che venga applicata la tassazione sul valore catastale, la tassazione è comunque bassa
2. venditore persona giuridica
bisogna vedere se il bene è bene merce (la società venditrice è una immobiliare o la società cotruttrice) allora si applica l'iva che è una partita di giro, oppure un immobile residenziale non strumentale e si applica l'imposta di registro. Se compriamo con una società immobiliare pura, possiamo chiedere l'applicazionedel registro all'1%
3. vendita all'asta
bisogna vedere se l'esecutato è una persona fisica, in quel caso non si applica il metodo del prezzo valore e effettivamente l'incidenza della tassa di registro è rilevante. Se invece siamo di fronte ad un fallimento o all'esecuzione di un bene di una società allora ricadiamo nel regime iva e non abbiamo problemi.
Mi preme di evidenziare che comunque la scelta società / bene diretto debba essere fatta in base ad altre considerazioni molto più importanti della tassazione. e ne parleremo sicuramente più diffusamente.
Inoltre altro aspetto importante, è che nella fase attuale di mercato si possono trovare migliori opportunità fuori dalle aste. Le aste possono essere grandi opportunità in fase di mercato crescente , ora scontano perizie troppo alte.
Se l'obiettivo è ottimizzare la tassazione abbiamo 3 strade, nel caso di vendita di immobili residenziali
1. venditore persona fisica
possiamo comprare chiedendo l'applicazione del prezzo valore, ovvero dichiarando l'intero prezzo in atti, ma chiedendo che venga applicata la tassazione sul valore catastale, la tassazione è comunque bassa
2. venditore persona giuridica
bisogna vedere se il bene è bene merce (la società venditrice è una immobiliare o la società cotruttrice) allora si applica l'iva che è una partita di giro, oppure un immobile residenziale non strumentale e si applica l'imposta di registro. Se compriamo con una società immobiliare pura, possiamo chiedere l'applicazionedel registro all'1%
3. vendita all'asta
bisogna vedere se l'esecutato è una persona fisica, in quel caso non si applica il metodo del prezzo valore e effettivamente l'incidenza della tassa di registro è rilevante. Se invece siamo di fronte ad un fallimento o all'esecuzione di un bene di una società allora ricadiamo nel regime iva e non abbiamo problemi.
Mi preme di evidenziare che comunque la scelta società / bene diretto debba essere fatta in base ad altre considerazioni molto più importanti della tassazione. e ne parleremo sicuramente più diffusamente.
Inoltre altro aspetto importante, è che nella fase attuale di mercato si possono trovare migliori opportunità fuori dalle aste. Le aste possono essere grandi opportunità in fase di mercato crescente , ora scontano perizie troppo alte.
domenica 6 maggio 2012
siti per annunci
è uno strumento importante
metto qui la mia directory di siti
presto aggiungerò altri siti e commenti.
www.ecasa.it
www.casaclick.it
annunci gratuiti La Repubblica
www.subitocasa.it
www.subito.it
www.cercasicasa.it
http://annunci.quotidiano.net
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www.pescaraffari.it
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www.subito.it
http://www.vivastreet.alice.it/
http://annunci.kataweb.it
http://venezia.bakeca.it/
http://www.casaclick.it/
http://info.kijiji.it/itmapswf.htm
http://casa.newscrawler.it/
http://www.corriereimmobiliare.com/
http://roma.bakeca.it/
http://www.idealista.it
metto qui la mia directory di siti
presto aggiungerò altri siti e commenti.
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ancora sull'ottimizzazione della tassazione
Riprendo subito questo interessante post, perchè qualcuno mi sollecita spiegazioni sulla possibilità messa in atto dal primo amico che trada immobili acquisiti all'asta come prima casa.
Effettivamente comprare e vendere ripetutamente immobili come prima casa configura un comportamento elusivo che può essere sanzionato.
Quindi o si utilizzano altri strumenti (società di capitali , di persone o società semplici o anche trust), oppure non si può sempre comprare e vendere come prima casa.
Però quando si vende la prima casa si ottiene un credito da detrarre sull'imposta di registro di una nuova prima casa comprata entro un anno.
E questo indipendentemente dai controlli del notaio. (risposta all'amico pips)
Effettivamente comprare e vendere ripetutamente immobili come prima casa configura un comportamento elusivo che può essere sanzionato.
Quindi o si utilizzano altri strumenti (società di capitali , di persone o società semplici o anche trust), oppure non si può sempre comprare e vendere come prima casa.
Però quando si vende la prima casa si ottiene un credito da detrarre sull'imposta di registro di una nuova prima casa comprata entro un anno.
E questo indipendentemente dai controlli del notaio. (risposta all'amico pips)
inefficenza del mercato immobiliare
Oggi alcune aspettative dei proprietari sono false
e non più realizzabili.
I venditori pensano ancora di poter alienare il proprio immobile a prezzi non più praticabili ed il perdurare di tali offerte sul mercato costituisce un forte disorientamento del consumatore alla ricerca dell’alloggio.
Viceversa, l’adeguamento dei prezzi ai valori correnti determinerebbe una rapida definizione delle trattative, in funzione di una domanda ancora sostenuta, velocizzando notevolmente anche i tempi di vendita.
I venditori pensano ancora di poter alienare il proprio immobile a prezzi non più praticabili ed il perdurare di tali offerte sul mercato costituisce un forte disorientamento del consumatore alla ricerca dell’alloggio.
Viceversa, l’adeguamento dei prezzi ai valori correnti determinerebbe una rapida definizione delle trattative, in funzione di una domanda ancora sostenuta, velocizzando notevolmente anche i tempi di vendita.
Debbo però aggiungere che quanto ho scritto sopra va a vantaggio di chi vuole
fare profitto nel mercato immobiliare.
Un mercato inefficente è la pacchia per chi vuole trarre profitto dalla compra vendita di immobili, perchè appunto consente di acquistare agevolmente a prezzi contenuti e avendo tempo e risorse di valorizzazione, si può rivendere con profitto il bene.
blog e blogspot
Pubblicherò sicuramente ancora, ma debbo anche studiare:
1. un metodo di comunicazione con le persone che leggono,
per avvisare delle nuove pubblicazioni
2. una sistemazione organica degli argomenti,
3. la possibilità per il pubblico di un feed back
qualche amico mi ha suggerito di vedere anche altri host di blog come altervista
chissà quale si adatta meglio alle esigenze sopra riportate.
Sono rimasto sorpreso della quantità di persone che hanno visitato il blog questi giorni
ho avuto oltre 500 visualizzazioni.-
ottimizzare la tassazione 2° punto
Carissimo Mosè riprendo il post che avevamo lasciato in sospeso, porto avanti il discorso non per esaurire l'argomento, quanto per focalizzare un punto che mi sembra fondamentale.
Le tue considerazioni sono assolutamente esatte nel caso di acquisti all'asta, per un trading immobiliare di quel quel genere, può essere giusto intestare la casa come prima casa altrimenti le tasse di registro erodono il profitto.
In questi tempi di mercato particolarmente illiquido e volatile, devi piuttosto rivolgere la tua attenzione anche ad altri canali di acquisto. Gli immobili all'asta hanno valutazioni ora troppo alte, mentre il mercato è disorientato e il retail che deve vendere può mettere sul mercato immobili decisamente sottovalutati, basta saper scegliere.
Comunque ti anticipo che una immobiliare pura oltre che per ottimizzare la tassazione (può pagare anche l'1% di tassa di registro in alcune condizioni) è utilissima per una opportuna separazione tra attività di investimento e patrimonio familiare.
Tutti questi argomenti meritano opportuni approfondimenti.
Le tue considerazioni sono assolutamente esatte nel caso di acquisti all'asta, per un trading immobiliare di quel quel genere, può essere giusto intestare la casa come prima casa altrimenti le tasse di registro erodono il profitto.
In questi tempi di mercato particolarmente illiquido e volatile, devi piuttosto rivolgere la tua attenzione anche ad altri canali di acquisto. Gli immobili all'asta hanno valutazioni ora troppo alte, mentre il mercato è disorientato e il retail che deve vendere può mettere sul mercato immobili decisamente sottovalutati, basta saper scegliere.
Comunque ti anticipo che una immobiliare pura oltre che per ottimizzare la tassazione (può pagare anche l'1% di tassa di registro in alcune condizioni) è utilissima per una opportuna separazione tra attività di investimento e patrimonio familiare.
Tutti questi argomenti meritano opportuni approfondimenti.
giovedì 3 maggio 2012
aggiungo la terza lezione del trading immobiliare
la metto qui e come commento alla prima pagina
spero presto di dare un profilo organico al blog
la metto qui e come commento alla prima pagina
spero presto di dare un profilo organico al blog
vantaggi e svantaggi dei
mercati immobiliari e finanziari
gli immobili presentano rispetto alle obbligazioni due vantaggi e uno svantaggio
1. gli immobili recuperano l'inflazione
2. la casa non fallisce
e uno svantaggio
gli immobili presentano rispetto alle obbligazioni due vantaggi e uno svantaggio
1. gli immobili recuperano l'inflazione
2. la casa non fallisce
e uno svantaggio
1. il
mercato immobiliare è molto meno liquido dei mercati mobiliari
si fatica fisicamente per vendere altro che il click sul mouse davanti al TOL, ma questo ha anche dei vantaggi come operatori del settore si trae profitto dall'estrema inefficienza del mercato (compri bene e vendi meglio) e personalmente, soprattutto quando ero giovane sui trenta, trovavo molto interessante la socializzazione alla quale ti costringe far vedere l'immobile e negoziarlo
si fatica fisicamente per vendere altro che il click sul mouse davanti al TOL, ma questo ha anche dei vantaggi come operatori del settore si trae profitto dall'estrema inefficienza del mercato (compri bene e vendi meglio) e personalmente, soprattutto quando ero giovane sui trenta, trovavo molto interessante la socializzazione alla quale ti costringe far vedere l'immobile e negoziarlo
proprietà e possesso
Stasera sempre senza organicità, ma spero presto di spostare su un blog migliore (mi è stato consigliato altervista.org, oppure alla fine mi attrezzo e compro un dominio) parlo di proprietà e possesso, per sollecitare l'attenzione a non cedere mai il possesso in occasione del preliminare.
Dei beni immobili e di quelli mobili registrati (autovetture, navi ed aereomobili) si è proprietari perchè è trascritto un titolo di proprietà alla conservatoria delle ipoteche per i beni immobili.
Tuttavia il possesso del bene può essere di un'altra persona.
Può succedere a volte, in caso di vendita, che l'acquirente chiede di essere immesso in possesso del bene fino a che non si rogita e salda il prezzo. La scusa più comune è che vuole fare i lavori.
Ebbene bisogna sempre rifiutare se l'acquirente aziona una controversia legale, con una modesta caparra può usufruire del bene senza averlo finito di pagare, avendone leggittimamente il possesso perchè concesso dal venditore. E i tempi della giustizia sono molto lunghi.
Inoltre se fa dei lavori, il povero vednitore rischia di dover rispondere di tutti gli illeciti commessi dal potenziale acquirente.
Quindi rogito e poi possesso, così si ha anche il vantaggio di riscuotere prima.
Ha una particolare valenza il detto pochi maledetti e subito.
Dei beni immobili e di quelli mobili registrati (autovetture, navi ed aereomobili) si è proprietari perchè è trascritto un titolo di proprietà alla conservatoria delle ipoteche per i beni immobili.
Tuttavia il possesso del bene può essere di un'altra persona.
Può succedere a volte, in caso di vendita, che l'acquirente chiede di essere immesso in possesso del bene fino a che non si rogita e salda il prezzo. La scusa più comune è che vuole fare i lavori.
Ebbene bisogna sempre rifiutare se l'acquirente aziona una controversia legale, con una modesta caparra può usufruire del bene senza averlo finito di pagare, avendone leggittimamente il possesso perchè concesso dal venditore. E i tempi della giustizia sono molto lunghi.
Inoltre se fa dei lavori, il povero vednitore rischia di dover rispondere di tutti gli illeciti commessi dal potenziale acquirente.
Quindi rogito e poi possesso, così si ha anche il vantaggio di riscuotere prima.
Ha una particolare valenza il detto pochi maledetti e subito.
mercoledì 2 maggio 2012
proposta irrevocabile di acquisto - trucchi
Aggiungo questo post specifico per rispondere alla richiesta di un amico, in attesa di una trattazione più completa. Infatti in questa sezione del blog vorrei riportare come su uno zibaldone alcuni spunti di riflessione che poi magari potranno trovare più completo ed organico inquadramento in altre sezioni.
Allora estrema attenzione nella firma di una proposta irrevocabile di acquisto perchè se accettata divenda un contratto preliminare di acquisto.
Vorrei sollecitare l'attenzione che a volte come data di scadenza la modulistica predisposta dalle agenzie hanno una data da scrivere a penna, salvo poi scoprire ad una più attenta lettura che la scadenza viene posta a 15 o addirittura 30 giorni dalla data che credevamo termine entro il quale avere una risposta definitiva sulla proposta.
E' importante ceh la scadenza sia estremamente ravvicinata, altrimenti il venditore potrebbe innescare, a volte con la complicità di una agenzia compiacente, una gara al rialzo tra più acquirenti senza rischiare di perdere la conclusione dell'affare.
Allora estrema attenzione nella firma di una proposta irrevocabile di acquisto perchè se accettata divenda un contratto preliminare di acquisto.
Vorrei sollecitare l'attenzione che a volte come data di scadenza la modulistica predisposta dalle agenzie hanno una data da scrivere a penna, salvo poi scoprire ad una più attenta lettura che la scadenza viene posta a 15 o addirittura 30 giorni dalla data che credevamo termine entro il quale avere una risposta definitiva sulla proposta.
E' importante ceh la scadenza sia estremamente ravvicinata, altrimenti il venditore potrebbe innescare, a volte con la complicità di una agenzia compiacente, una gara al rialzo tra più acquirenti senza rischiare di perdere la conclusione dell'affare.
metodi di valutazione immobiliare
metodi
di valutazione
Per stimare correttamente il valore dei beni che vogliamo comprare e vendere, in assenza di un book dove si forma il prezzo, abbiamo due strade:
1. metodo comparativo
si prende a misura un parametro generalmente il mq (ma anche al limite il vano) e si considera il valore a mq di immobili simili nella zona di quello sottoposto a stima, e lo si moltiplica per i mq dell'immobile che ci interessa
2. capitalizzazione del reddito
Si valuta il prezzo di affitto che si può ottenere dal nostro immobile e lo si divide per un tasso di interesse congruo, il risultato è il valore dell'immobile, Questo ci spiega anche perchè i valori degli immobili sono saliti con la discesa degli interessi.
Si utilizza l'uno o l'altro a seconda del mercato e del bene che vogliamo stimare, i risultati posso essere un pò diversi, il metodo comparativo da valori maggiori in mercati in crescita e per immobili di valore elevato. E' più corretto utilizzare il metodo reddituale per immobili che invece non hanno grande attrattiva, ma vengono acquistati per lucrare un reddito.
Per stimare correttamente il valore dei beni che vogliamo comprare e vendere, in assenza di un book dove si forma il prezzo, abbiamo due strade:
1. metodo comparativo
si prende a misura un parametro generalmente il mq (ma anche al limite il vano) e si considera il valore a mq di immobili simili nella zona di quello sottoposto a stima, e lo si moltiplica per i mq dell'immobile che ci interessa
2. capitalizzazione del reddito
Si valuta il prezzo di affitto che si può ottenere dal nostro immobile e lo si divide per un tasso di interesse congruo, il risultato è il valore dell'immobile, Questo ci spiega anche perchè i valori degli immobili sono saliti con la discesa degli interessi.
Si utilizza l'uno o l'altro a seconda del mercato e del bene che vogliamo stimare, i risultati posso essere un pò diversi, il metodo comparativo da valori maggiori in mercati in crescita e per immobili di valore elevato. E' più corretto utilizzare il metodo reddituale per immobili che invece non hanno grande attrattiva, ma vengono acquistati per lucrare un reddito.
un
esempio pratico sulla capitalizzazione del reddito
un immobile a Perugia rende se affittato da 250 a 300 € a camera singola.
Prudenzialmente assumo il limite inferiore del range e debbo valutare un appartamento con due camere e servizi (compresa la zona giorno quella non l'affitto).
l'affitto è quindi di 2* 250 = 500 € /mese ovvero 12*500 = 6.000 €/anno
ora per valutare l'immobile debbo considerare un rendimento più alto del risk free dei tds che attualmente stanno intorno al 1% anche perchè affittare un immobile non è una sine cura ma un vero e proprio lavoro con i conduttori che rompono le OO al povero locatore (non mi funziona l'antenna, il lavandino si è otturato ... )
ipotizzo un rendimento del 5% che remunera sufficentemente il capitale
quindi se R=I*C dove R è il rendimento (6.000 €/anno abbiamo detto)
I il saggio di interesse (5%)
C il capitale
è facile calcolare il capitale C=R/I =6000/0,05= 120.000 €
questa valutazione fa poi corretta se ad esempio metti più lavoro e sei disposta ad affittare direttamente la casa facendo le visite con i potenziali conduttori invece di affidarti ad una agenzia che percepisce una provvigione dall'affittuario (una mensilità) e quindi riesci ad aumentare il ricavo se il conduttore risparmia (è disponibile a pagare qualcosa di più) oppure se l'immobile è luminoso, con posto auto, o ben arredato e ristrutturato.
si deve tener conto poi della tassazione del reddito che varia da locatore a locatore, tra l'altro si sta introducendo la cedolare secca ma qui il discorso va avanti lo dovremo riprendere in puntate successive.
un immobile a Perugia rende se affittato da 250 a 300 € a camera singola.
Prudenzialmente assumo il limite inferiore del range e debbo valutare un appartamento con due camere e servizi (compresa la zona giorno quella non l'affitto).
l'affitto è quindi di 2* 250 = 500 € /mese ovvero 12*500 = 6.000 €/anno
ora per valutare l'immobile debbo considerare un rendimento più alto del risk free dei tds che attualmente stanno intorno al 1% anche perchè affittare un immobile non è una sine cura ma un vero e proprio lavoro con i conduttori che rompono le OO al povero locatore (non mi funziona l'antenna, il lavandino si è otturato ... )
ipotizzo un rendimento del 5% che remunera sufficentemente il capitale
quindi se R=I*C dove R è il rendimento (6.000 €/anno abbiamo detto)
I il saggio di interesse (5%)
C il capitale
è facile calcolare il capitale C=R/I =6000/0,05= 120.000 €
questa valutazione fa poi corretta se ad esempio metti più lavoro e sei disposta ad affittare direttamente la casa facendo le visite con i potenziali conduttori invece di affidarti ad una agenzia che percepisce una provvigione dall'affittuario (una mensilità) e quindi riesci ad aumentare il ricavo se il conduttore risparmia (è disponibile a pagare qualcosa di più) oppure se l'immobile è luminoso, con posto auto, o ben arredato e ristrutturato.
si deve tener conto poi della tassazione del reddito che varia da locatore a locatore, tra l'altro si sta introducendo la cedolare secca ma qui il discorso va avanti lo dovremo riprendere in puntate successive.
il
metodo di valutazione che ho illustrato qui fa capire come il prezzo delle case come quello delle
obbligazioni sia correlato ai tassi
correnti
metodi di valutazione immobiliare
metodi
di valutazione
Per stimare correttamente il valore dei beni che vogliamo comprare e vendere, in assenza di un book dove si forma il prezzo, abbiamo due strade:
1. metodo comparativo
si prende a misura un parametro generalmente il mq (ma anche al limite il vano) e si considera il valore a mq di immobili simili nella zona di quello sottoposto a stima, e lo si moltiplica per i mq dell'immobile che ci interessa
2. capitalizzazione del reddito
Si valuta il prezzo di affitto che si può ottenere dal nostro immobile e lo si divide per un tasso di interesse congruo, il risultato è il valore dell'immobile, Questo ci spiega anche perchè i valori degli immobili sono saliti con la discesa degli interessi.
Si utilizza l'uno o l'altro a seconda del mercato e del bene che vogliamo stimare, i risultati posso essere un pò diversi, il metodo comparativo da valori maggiori in mercati in crescita e per immobili di valore elevato. E' più corretto utilizzare il metodo reddituale per immobili che invece non hanno grande attrattiva, ma vengono acquistati per lucrare un reddito.
Per stimare correttamente il valore dei beni che vogliamo comprare e vendere, in assenza di un book dove si forma il prezzo, abbiamo due strade:
1. metodo comparativo
si prende a misura un parametro generalmente il mq (ma anche al limite il vano) e si considera il valore a mq di immobili simili nella zona di quello sottoposto a stima, e lo si moltiplica per i mq dell'immobile che ci interessa
2. capitalizzazione del reddito
Si valuta il prezzo di affitto che si può ottenere dal nostro immobile e lo si divide per un tasso di interesse congruo, il risultato è il valore dell'immobile, Questo ci spiega anche perchè i valori degli immobili sono saliti con la discesa degli interessi.
Si utilizza l'uno o l'altro a seconda del mercato e del bene che vogliamo stimare, i risultati posso essere un pò diversi, il metodo comparativo da valori maggiori in mercati in crescita e per immobili di valore elevato. E' più corretto utilizzare il metodo reddituale per immobili che invece non hanno grande attrattiva, ma vengono acquistati per lucrare un reddito.
un
esempio pratico sulla capitalizzazione del reddito
un immobile a Perugia rende se affittato da 250 a 300 € a camera singola.
Prudenzialmente assumo il limite inferiore del range e debbo valutare un appartamento con due camere e servizi (compresa la zona giorno quella non l'affitto).
l'affitto è quindi di 2* 250 = 500 € /mese ovvero 12*500 = 6.000 €/anno
ora per valutare l'immobile debbo considerare un rendimento più alto del risk free dei tds che attualmente stanno intorno al 1% anche perchè affittare un immobile non è una sine cura ma un vero e proprio lavoro con i conduttori che rompono le OO al povero locatore (non mi funziona l'antenna, il lavandino si è otturato ... )
ipotizzo un rendimento del 5% che remunera sufficentemente il capitale
quindi se R=I*C dove R è il rendimento (6.000 €/anno abbiamo detto)
I il saggio di interesse (5%)
C il capitale
è facile calcolare il capitale C=R/I =6000/0,05= 120.000 €
questa valutazione fa poi corretta se ad esempio metti più lavoro e sei disposta ad affittare direttamente la casa facendo le visite con i potenziali conduttori invece di affidarti ad una agenzia che percepisce una provvigione dall'affittuario (una mensilità) e quindi riesci ad aumentare il ricavo se il conduttore risparmia (è disponibile a pagare qualcosa di più) oppure se l'immobile è luminoso, con posto auto, o ben arredato e ristrutturato.
si deve tener conto poi della tassazione del reddito che varia da locatore a locatore, tra l'altro si sta introducendo la cedolare secca ma qui il discorso va avanti lo dovremo riprendere in puntate successive.
un immobile a Perugia rende se affittato da 250 a 300 € a camera singola.
Prudenzialmente assumo il limite inferiore del range e debbo valutare un appartamento con due camere e servizi (compresa la zona giorno quella non l'affitto).
l'affitto è quindi di 2* 250 = 500 € /mese ovvero 12*500 = 6.000 €/anno
ora per valutare l'immobile debbo considerare un rendimento più alto del risk free dei tds che attualmente stanno intorno al 1% anche perchè affittare un immobile non è una sine cura ma un vero e proprio lavoro con i conduttori che rompono le OO al povero locatore (non mi funziona l'antenna, il lavandino si è otturato ... )
ipotizzo un rendimento del 5% che remunera sufficentemente il capitale
quindi se R=I*C dove R è il rendimento (6.000 €/anno abbiamo detto)
I il saggio di interesse (5%)
C il capitale
è facile calcolare il capitale C=R/I =6000/0,05= 120.000 €
questa valutazione fa poi corretta se ad esempio metti più lavoro e sei disposta ad affittare direttamente la casa facendo le visite con i potenziali conduttori invece di affidarti ad una agenzia che percepisce una provvigione dall'affittuario (una mensilità) e quindi riesci ad aumentare il ricavo se il conduttore risparmia (è disponibile a pagare qualcosa di più) oppure se l'immobile è luminoso, con posto auto, o ben arredato e ristrutturato.
si deve tener conto poi della tassazione del reddito che varia da locatore a locatore, tra l'altro si sta introducendo la cedolare secca ma qui il discorso va avanti lo dovremo riprendere in puntate successive.
il
metodo di valutazione che ho illustrato qui ti fa capire come il prezzo delle case come quello delle
obbligazioni sia correlato ai tassi
correnti
sabato 28 aprile 2012
il vero affare
Buongiorno,
presto spero di avere il tempo di preparare una organizzazione di questo sito per dividere gli argomenti, e condividere l'esperienza di anni di compravendite immobiliari con voi,
in questo periodo sono un pò impegnato con il famoso cantiere a tre fermate da termini, ma voglio veramente lavorare a questo blog perchè ritengo che potrà essere molto utile a tutti.
Un saluto ed un calorosissimo in bocca al lupo a Olliver che sta avviando una attività imprenditoriale.
In attesa per ingannare il tempo vi riporto il racconto di una acquirente che ho pubblicato anche nei forum immobiliari, ci permette di capire che se vogliamo comprare bene dobbiamo attivare canali diversi dalla ricerca in agenzia.
Rispondo a questo post
"Come avevo già scritto in altri interventi per ora quello che sono riuscito a vedere erano schifezze a prezzi da capogiro quindi non c'è stato nulla di interessante che poteva valere la pena per fare un minimo di trattativa.
forse anche questo gioca a mio sfavore: mi mostrano la prima catapecchia a 200k, gli chiedo se son matti e quindi mi depennano dall'agenda con motivazione del tipo "questo non vuole spendere".
la risposta è sempre "eh il venditore ancora non ha capito come gira il mercato ora" proponendomi immobili supervalutati di 50k in media.
ma le agenzie normalmente non fanno un minimo di scrematura dei venditori?
cioè se domani arriva uno con un bilo e dice che vuole un milione loro lo prendono e poi tentano di fargli cambiare idea in itinere?
tornando al discorso, forse devo evitare commenti sui prezzi?
delle volte è dura evitare di ridere..."
a questo proposito vi racconto di una cliente che vuole la casa che la faccia innamorare, quella che ti fa scattare la scintilla, l'atticone a via nizza (i romani sanno dove è) e ad un prezzo dice lei di mercato assumendo che tutti i venditori non hanno capito che finalmente debbono scendere.
Ora questo attico interessante, è di 150 mq, misurati da me con il laser,
La venditrice chiede 1,6 M € (1,6 milioni di €) che per un appartamento da ristrutturare, sia pure di pregio per lo stabile di gusto dei primi del secolo scorso, e per il piano attico, sono effettivamente tanti.
Ovvero supera i 10 k€ / mq quando la banca dati OMI dell'agenzia del territorio http://www.agenziaterritorio.it/?id=3081 indica per la zona una forchetta da 5 k€ a 8 k€, effettivamente la richiesta è molto molto alta.
Quando razionalizzero il blog dedicherò un capitolo all'affidabilità dei dati di questa banca dati che è uno strumento utilissimo per la stima.
La potenziale acquirente tuttavia mi dichiara che lei desidera tanto questo appartamento e lo vorrebbe acquistare, ma lo vorrebbe pagare non più di 1,1 M€ dicendo che i venditori debbono capire e si debbono adeguare.
Poi però mi dice "sa io non ho molto tempo per cercare, ho chiesto a varie agenzie di fare la ricerca per mio conto (questa è una nuova figura il personal shopper immobiliare) vedo ciò che mi selezioanno il sabato, ma sicuramente voglio spendere il meno possibile"
Purtroppo la verità è una altra che la stretta al credito ha divaricato le richieste dei venditori dalle proposte degli acquirenti rendendo il mercato illiquido,
Comunque chi vuole fare il vero affare della vita, sbaglia a rivolgersi a delle comuni agenzie, l'affare lo si deve fiutare cercare, e poi al momento opportuno ghermire, se ci sta un affare in questo mare pieno di squali, come possiamo arrivare prima?
presto spero di avere il tempo di preparare una organizzazione di questo sito per dividere gli argomenti, e condividere l'esperienza di anni di compravendite immobiliari con voi,
in questo periodo sono un pò impegnato con il famoso cantiere a tre fermate da termini, ma voglio veramente lavorare a questo blog perchè ritengo che potrà essere molto utile a tutti.
Un saluto ed un calorosissimo in bocca al lupo a Olliver che sta avviando una attività imprenditoriale.
In attesa per ingannare il tempo vi riporto il racconto di una acquirente che ho pubblicato anche nei forum immobiliari, ci permette di capire che se vogliamo comprare bene dobbiamo attivare canali diversi dalla ricerca in agenzia.
Rispondo a questo post
"Come avevo già scritto in altri interventi per ora quello che sono riuscito a vedere erano schifezze a prezzi da capogiro quindi non c'è stato nulla di interessante che poteva valere la pena per fare un minimo di trattativa.
forse anche questo gioca a mio sfavore: mi mostrano la prima catapecchia a 200k, gli chiedo se son matti e quindi mi depennano dall'agenda con motivazione del tipo "questo non vuole spendere".
la risposta è sempre "eh il venditore ancora non ha capito come gira il mercato ora" proponendomi immobili supervalutati di 50k in media.
ma le agenzie normalmente non fanno un minimo di scrematura dei venditori?
cioè se domani arriva uno con un bilo e dice che vuole un milione loro lo prendono e poi tentano di fargli cambiare idea in itinere?
tornando al discorso, forse devo evitare commenti sui prezzi?
delle volte è dura evitare di ridere..."
a questo proposito vi racconto di una cliente che vuole la casa che la faccia innamorare, quella che ti fa scattare la scintilla, l'atticone a via nizza (i romani sanno dove è) e ad un prezzo dice lei di mercato assumendo che tutti i venditori non hanno capito che finalmente debbono scendere.
Ora questo attico interessante, è di 150 mq, misurati da me con il laser,
La venditrice chiede 1,6 M € (1,6 milioni di €) che per un appartamento da ristrutturare, sia pure di pregio per lo stabile di gusto dei primi del secolo scorso, e per il piano attico, sono effettivamente tanti.
Ovvero supera i 10 k€ / mq quando la banca dati OMI dell'agenzia del territorio http://www.agenziaterritorio.it/?id=3081 indica per la zona una forchetta da 5 k€ a 8 k€, effettivamente la richiesta è molto molto alta.
Quando razionalizzero il blog dedicherò un capitolo all'affidabilità dei dati di questa banca dati che è uno strumento utilissimo per la stima.
La potenziale acquirente tuttavia mi dichiara che lei desidera tanto questo appartamento e lo vorrebbe acquistare, ma lo vorrebbe pagare non più di 1,1 M€ dicendo che i venditori debbono capire e si debbono adeguare.
Poi però mi dice "sa io non ho molto tempo per cercare, ho chiesto a varie agenzie di fare la ricerca per mio conto (questa è una nuova figura il personal shopper immobiliare) vedo ciò che mi selezioanno il sabato, ma sicuramente voglio spendere il meno possibile"
Purtroppo la verità è una altra che la stretta al credito ha divaricato le richieste dei venditori dalle proposte degli acquirenti rendendo il mercato illiquido,
Comunque chi vuole fare il vero affare della vita, sbaglia a rivolgersi a delle comuni agenzie, l'affare lo si deve fiutare cercare, e poi al momento opportuno ghermire, se ci sta un affare in questo mare pieno di squali, come possiamo arrivare prima?
mercoledì 25 aprile 2012
ottimizzare la tassazione
Ciao Porchetto, tutto bene? 
Se è possibile, volevo un parere per ottimizzare la tassazione.
In pratica faccio compravendita immobiliare, comprando con le agevolazioni della prima casa, portando là la mia residenza e rivendendo, in questo modo non pago la plusvalenza.
Però ho sentito che l’Agenzia delle Entrate può avere dei sospetti e fare dei controlli e noterà che non si tratta di acquisti e rivendite a fini personali ma che si tratta di operazioni fatte nell’ambito dell’esercizio di una impresa a tutti gli effetti. A quel punto tutte le operazioni che ho fatto possono essere calcolate con tassazione differente e mi potranno essere richiesti i relativi conguagli più le more.
Si chiama “abuso di diritto” perché viene usato un diritto per uno scopo diverso da quello per cui è stato fatto.
Per il momento niente di questo è accaduto però…
Quindi sono qui a chiederti se ci sono altri sistemi o se devo da ora in avanti acquistare senza agevolazioni prima casa e pagare le plusvalenze per essere tranquillo, anche se in questa maniera finisce il trading immobiliare!
In pratica se voglio investire, facendo trading immobiliare di case acquisite alle aste, devo prenderle almeno al 50% di in meno, altrimenti non conviene.
Faccio un esempio, immobile valore di mercato 250K euro, se lo prendo a 200K euro, devo pagare 20K ( tassa di registro seconda casa sul prezzo di aggiudicazione).
10K (tasse del 20% di plusvalenza, 50k x 20%)
5K (agenzia)
In tutto già 35k se va tutto bene. Tutto sto rischio per qualche miglioro di euro di guadagno?
Quindi per fare un affare devo comprare la solita casa non a 200K ma a 150K e avrò:
15 tassa registro
20 plusvalenza (250-150= 100 x 20%)
5 agenzie
Totale 40K, eventuale guadagno 100-40 = 60K
Ti ringrazia anticipatamente per la risposta!
Mosè
Se è possibile, volevo un parere per ottimizzare la tassazione.
In pratica faccio compravendita immobiliare, comprando con le agevolazioni della prima casa, portando là la mia residenza e rivendendo, in questo modo non pago la plusvalenza.
Però ho sentito che l’Agenzia delle Entrate può avere dei sospetti e fare dei controlli e noterà che non si tratta di acquisti e rivendite a fini personali ma che si tratta di operazioni fatte nell’ambito dell’esercizio di una impresa a tutti gli effetti. A quel punto tutte le operazioni che ho fatto possono essere calcolate con tassazione differente e mi potranno essere richiesti i relativi conguagli più le more.
Si chiama “abuso di diritto” perché viene usato un diritto per uno scopo diverso da quello per cui è stato fatto.
Per il momento niente di questo è accaduto però…
Quindi sono qui a chiederti se ci sono altri sistemi o se devo da ora in avanti acquistare senza agevolazioni prima casa e pagare le plusvalenze per essere tranquillo, anche se in questa maniera finisce il trading immobiliare!
In pratica se voglio investire, facendo trading immobiliare di case acquisite alle aste, devo prenderle almeno al 50% di in meno, altrimenti non conviene.
Faccio un esempio, immobile valore di mercato 250K euro, se lo prendo a 200K euro, devo pagare 20K ( tassa di registro seconda casa sul prezzo di aggiudicazione).
10K (tasse del 20% di plusvalenza, 50k x 20%)
5K (agenzia)
In tutto già 35k se va tutto bene. Tutto sto rischio per qualche miglioro di euro di guadagno?
Quindi per fare un affare devo comprare la solita casa non a 200K ma a 150K e avrò:
15 tassa registro
20 plusvalenza (250-150= 100 x 20%)
5 agenzie
Totale 40K, eventuale guadagno 100-40 = 60K
Ti ringrazia anticipatamente per la risposta!
Mosè
Ciao Mosè è un pò di tempo che debbo risponderti, nei prossimi giorni esaminerò anche questo argomento che ritengo basilare per chi vuole fare profitto nell'immobiliare
fidejussione
Prendo spunto da un post di Andre sant su FOL per parlare della fidejussione, che è un istituto che spesso si utilizza per gli affari immobiliari.
"
"
salve, mettiamo che io sia un costruttore edile (o
abbia un'azienda che compra dai fornitori con pagamento ritardato) e mettiamo
che debba vendere delle abitazioni su carta (è solo un esempio, non è reale ma
rende l'idea)
chiaramente chi mi verserà i soldi vorrà delle garanzie sulla mia solvibilità, ossia delle fideiussioni
queste fideiussioni che io sappia stanno dentro un conto corrente a me intestato e sono garanzie per chi mi compra la casa che io sia solvibile, e la banca si impegna a fare da tramite prendendo la mia liquidità e obbligazioni/titoli a garanzia.
mettiamo che io nel conto su cui applico la fideiussione abbia solo titoli e obbligazioni.
cosa succede se queste obbligazioni/titoli/fondi calano di valore?
la banca mi chiederà nuova liquidità affinchè la fideiussione resti valida?
grazie
ciao
Andrea "
chiaramente chi mi verserà i soldi vorrà delle garanzie sulla mia solvibilità, ossia delle fideiussioni
queste fideiussioni che io sappia stanno dentro un conto corrente a me intestato e sono garanzie per chi mi compra la casa che io sia solvibile, e la banca si impegna a fare da tramite prendendo la mia liquidità e obbligazioni/titoli a garanzia.
mettiamo che io nel conto su cui applico la fideiussione abbia solo titoli e obbligazioni.
cosa succede se queste obbligazioni/titoli/fondi calano di valore?
la banca mi chiederà nuova liquidità affinchè la fideiussione resti valida?
grazie
ciao
Andrea "
In effetti con Andrea anche in privato abbiamo parlato di fidejussioni per sostenere dei progetti immobiliari.
è un argomento che può servirci spesso nello sviluppo di questo blog.
per ora riporto la prima risposta di acchitto poi in seguito spero di avere tempo per esaminare l'argomento in modo esaustivo,
|
le fidejussioni eccetto casi eccezionali (quando devi dare un appartamento in
conto del terreno e quindi è obbligata l'impresa di costruzioni, che in generale
non è patrimonializzata) non si usano nei rapporti commerciali.
Ogni fornitore ha un ufficio, o si appoggia a uffici appositi, e ti fa un fido entro il quale devi rimanere con il pagamento delle fatture, e si basa principalmente sulla storicità dell'azienda. Se poi l'azienda è una immobiliare, e quindi ha la proprietà del terreno, è più facile ottenere credito, anche se i tempi sono cambiati e molto. la fidejussione si usa invece per garantire il pagamento degli oneri concessori (la bucalossi) però in genere è una fidejussione assicurativa. poi c'è la decennale postuma e la fidejussione che da il costruttore per gli anticipi versati ma è veramente un discorso complesso ed interessante | |
 |
benvenuti
Molti di voi mi conoscono scrivo su un paio di forum finanziari con il nick porchetto.
Ho deciso di raccogliere qui i miei post sull'argomento immobiliare, e di dare la mia disponibilità per conservare quanto scritto da me sui forum finanziari, e non lasciar eche si disperda.
Qui sono il padrone di casa, magari se poi sarà necessario potrò sviluppare questo sito con un nome a dominio proprietario, a seconda di quante persone potranno venire a trovarmi.
Sono ovviamente a disposizione per rispondere ai quesiti che nel tempo via messaggi privati mi sono stati mandati.
Peccato che molti messaggi privati li ho dovuti cancellare al riempimento della casella di posta disperdendo quanto di buono messo a disposizione di amici e persone interessate a trarre profitto o rendite da operazioni immobiliari, essenzalmente questa è la molla che mi spinge a conservarne traccia a vantaggio di tutti
Benvenuti quindi in questa casa ;)
Ho deciso di raccogliere qui i miei post sull'argomento immobiliare, e di dare la mia disponibilità per conservare quanto scritto da me sui forum finanziari, e non lasciar eche si disperda.
Qui sono il padrone di casa, magari se poi sarà necessario potrò sviluppare questo sito con un nome a dominio proprietario, a seconda di quante persone potranno venire a trovarmi.
Sono ovviamente a disposizione per rispondere ai quesiti che nel tempo via messaggi privati mi sono stati mandati.
Peccato che molti messaggi privati li ho dovuti cancellare al riempimento della casella di posta disperdendo quanto di buono messo a disposizione di amici e persone interessate a trarre profitto o rendite da operazioni immobiliari, essenzalmente questa è la molla che mi spinge a conservarne traccia a vantaggio di tutti
Benvenuti quindi in questa casa ;)
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