costruire con permuta per il terreno

è un p' di tempo che non scrivo più nulla, parlerei troppo di politica e non voglio farlo.

Però ultimamente mi ha scritto un ragazzo chiedendomi delle spiegazioni sul tema di costruire permutando uno o più alloggi con il terreno.

E' un argomento di attualità anche a causa della crisi del credito, anche io sto avviando delle ulteriori iniziative e una buona parte di lavori si fanno con permute.

Allora:

"Salve,scusami per l'intromissione ma vedo che tu hai una società immobiliare e forse puoi darmi qualche consiglio.
Sono un piccolo imprenditore edile di 35 anni che risiede in provincia di napoli rappresentante legale di un impresa di costruzioni (srl),lavoriamo soprattutto per conto terzi.Più di una volta mi è capitato un offerta di permuta immobiliare con terreno edificabile.
Classico esempio: Costruzione di 8 appartamenti in cambio del 25% del costruito.

Primo punto:

Il propietario mi chiede una fideiussione pari al valore del terreno circa 250.000
Costo della fideiussione 1% annuo
Poichè la mia impresa non ha immobili di propietà e ne risorse finanziarie per ottenere la fideiussione da parte di una società che si occupa di fideiussioni c'è bisogno di un garante,magari mio padre con un immobile il cui valore copre ampliamente i 250.000 del terreno.Quindi io riesco ad ottenere questa fideiussione grazie alle garanzie date da mio padre.

secondo punto: 
Ottenuto il terreno in cambio di due appartamenti futuri,mi reco in banca per chiedere un mutuo edilizio
e qui iniziano le mie perplessità.
Per ottenere i soldi della banca basta solo l'ipoteca sul terreno e sui futuri appartamenti? (i restanti 6)

Diciamo che finalmente la banca mi da il mutuo e con quei soldi riesco a terminare la costruzione degli 8 appartamenti.
Quindi 2 appartamenti vanno al propietario del terreno. Una volta ceduti i 2 appartamenti decade la fideiussione e la garanzioa prestata?
Se gli altri 6 appartamenti non vengono venduti la banca si prende solo quei sei appartamenti o vuole altro da me?

Scusa ma non so proprio con chi confrontarmi su queste cose,quindi qualsiasi consiglio o indicazione o spiegazione su questi tipi di operazioni mi è molto utile.
Grazie dell'attenzione."

1. la procedura in genere, se guidi tu l'affare, è che fornisci una fidejussione (in generale la chiedono bancaria a prima richiesta, ma se non ti fanno storie per te è meglio con questa che credo sia assicurativa, non a prima richiesta perchè di chiedono solo un premio e non di accantonare la somma su un deposito) e loro ti trasferiscono la proprietà del terreno. 
2. con la proprietà del terreno puoi cercare di ottenere un mutuo edilizio a sal, anche se di questi tempi è un pò dura, l'ipoteca è su tutto il terreno alla fine per essere liberato devi farti liberare dalla banca i due appartamenti che devi retrocedere in permuta, lo farà solo se vede che le vendite vanno bene, il mondo è cambiato del tutto non ti dico che storie si sta inventando unicredit con me e io ho una società piuttosto solida.

nel caso le vendite non vanno la banca vuole soldi, escute la garanzia, ma fai attenzione perchè poi continua a rifarsi se non riesce ad essere soddisfatta (e tieni conto che nel caso deprecato che le cose non vanno bene gli interessi salgono molto) sul debitore, queste cose vanno fatte con srl assolutamente e non devi firmare garanzie personali, ma è praticamente impossibile che tu possa accedere al credito in queste condizioni.

ti consiglio di trovare dei lavori nei quali magari puoi riprendere un immobile in parziale conto lavori (un pò di soldi anche se ti finanzi sui fornitori ti servono per portare avanti il lavoro)