il vero affare

Buongiorno,
presto spero di avere il tempo di preparare una organizzazione di questo sito per dividere gli argomenti, e condividere l'esperienza di anni di compravendite immobiliari con voi,
in questo periodo sono un pò impegnato con il famoso cantiere a tre fermate da termini, ma voglio veramente lavorare a questo blog perchè ritengo che potrà essere molto utile a tutti.

Un saluto ed un calorosissimo in bocca al lupo a Olliver che sta avviando una attività imprenditoriale.

In attesa per ingannare il tempo vi riporto il racconto di una acquirente che ho pubblicato anche nei forum immobiliari, ci permette di capire che se vogliamo comprare bene dobbiamo attivare canali diversi dalla ricerca in agenzia.

Rispondo a questo post
"Come avevo già scritto in altri interventi per ora quello che sono riuscito a vedere erano schifezze a prezzi da capogiro quindi non c'è stato nulla di interessante che poteva valere la pena per fare un minimo di trattativa.
forse anche questo gioca a mio sfavore: mi mostrano la prima catapecchia a 200k, gli chiedo se son matti e quindi mi depennano dall'agenda con motivazione del tipo "questo non vuole spendere".
la risposta è sempre "eh il venditore ancora non ha capito come gira il mercato ora" proponendomi immobili supervalutati di 50k in media.
ma le agenzie normalmente non fanno un minimo di scrematura dei venditori?
cioè se domani arriva uno con un bilo e dice che vuole un milione loro lo prendono e poi tentano di fargli cambiare idea in itinere?
tornando al discorso, forse devo evitare commenti sui prezzi?
delle volte è dura evitare di ridere..."

a questo proposito vi racconto di una cliente che vuole la casa che la faccia innamorare, quella che ti fa scattare la scintilla, l'atticone a via nizza (i romani sanno dove è) e ad un prezzo dice lei di mercato assumendo che tutti i venditori non hanno capito che finalmente debbono scendere.

Ora questo attico interessante, è di 150 mq, misurati da me con il laser,
La venditrice chiede 1,6 M € (1,6 milioni di €) che per un appartamento da ristrutturare, sia pure di pregio per lo stabile di gusto dei primi del secolo scorso, e per il piano attico, sono effettivamente tanti.
Ovvero supera i 10 k€ / mq quando la banca dati OMI dell'agenzia del territorio http://www.agenziaterritorio.it/?id=3081 indica per la zona una forchetta da 5 k€ a 8 k€, effettivamente la richiesta è molto molto alta.

Quando razionalizzero il blog dedicherò un capitolo all'affidabilità dei dati di questa banca dati che è uno strumento utilissimo per la stima.

La potenziale acquirente tuttavia mi dichiara che lei desidera tanto questo appartamento e lo vorrebbe acquistare, ma lo vorrebbe pagare non più di 1,1 M€ dicendo che i venditori debbono capire e si debbono adeguare.
Poi però mi dice "sa io non ho molto tempo per cercare, ho chiesto a varie agenzie di fare la ricerca per mio conto (questa è una nuova figura il personal shopper immobiliare) vedo ciò che mi selezioanno il sabato, ma sicuramente voglio spendere il meno possibile"

Purtroppo la verità è una altra che la stretta al credito ha divaricato le richieste dei venditori dalle proposte degli acquirenti rendendo il mercato illiquido,

Comunque chi vuole fare il vero affare della vita, sbaglia a rivolgersi a delle comuni agenzie, l'affare lo si deve fiutare cercare, e poi al momento opportuno ghermire, se ci sta un affare in questo mare pieno di squali, come possiamo arrivare prima?

ottimizzare la tassazione

Ciao Porchetto, tutto bene?
Se è possibile, volevo un parere per ottimizzare la tassazione.

In pratica faccio compravendita immobiliare, comprando con le agevolazioni della prima casa, portando là la mia residenza e rivendendo, in questo modo non pago la plusvalenza.

Però ho sentito che l’Agenzia delle Entrate può avere dei sospetti e fare dei controlli e noterà che non si tratta di acquisti e rivendite a fini personali ma che si tratta di operazioni fatte nell’ambito dell’esercizio di una impresa a tutti gli effetti. A quel punto tutte le operazioni che ho fatto possono essere calcolate con tassazione differente e mi potranno essere richiesti i relativi conguagli più le more.
Si chiama “abuso di diritto” perché viene usato un diritto per uno scopo diverso da quello per cui è stato fatto.

Per il momento niente di questo è accaduto però…

Quindi sono qui a chiederti se ci sono altri sistemi o se devo da ora in avanti acquistare senza agevolazioni prima casa e pagare le plusvalenze per essere tranquillo, anche se in questa maniera finisce il trading immobiliare!

In pratica se voglio investire, facendo trading immobiliare di case acquisite alle aste, devo prenderle almeno al 50% di in meno, altrimenti non conviene.

Faccio un esempio, immobile valore di mercato 250K euro, se lo prendo a 200K euro, devo pagare 20K ( tassa di registro seconda casa sul prezzo di aggiudicazione).
10K (tasse del 20% di plusvalenza, 50k x 20%)
5K (agenzia)
In tutto già 35k se va tutto bene. Tutto sto rischio per qualche miglioro di euro di guadagno?

Quindi per fare un affare devo comprare la solita casa non a 200K ma a 150K e avrò:
15 tassa registro
20 plusvalenza (250-150= 100 x 20%)
5 agenzie
Totale 40K, eventuale guadagno 100-40 = 60K

Ti ringrazia anticipatamente per la risposta!
Mosè

 

 

Ciao Mosè è un pò di tempo che debbo risponderti, nei prossimi giorni esaminerò anche questo argomento che ritengo basilare per chi vuole fare profitto nell'immobiliare

 

 

fidejussione

Prendo spunto da un post di Andre sant su FOL per parlare della fidejussione, che è un istituto che spesso si utilizza per gli affari immobiliari.

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salve, mettiamo che io sia un costruttore edile (o abbia un'azienda che compra dai fornitori con pagamento ritardato) e mettiamo che debba vendere delle abitazioni su carta (è solo un esempio, non è reale ma rende l'idea)

chiaramente chi mi verserà i soldi vorrà delle garanzie sulla mia solvibilità, ossia delle fideiussioni

queste fideiussioni che io sappia stanno dentro un conto corrente a me intestato e sono garanzie per chi mi compra la casa che io sia solvibile, e la banca si impegna a fare da tramite prendendo la mia liquidità e obbligazioni/titoli a garanzia.

mettiamo che io nel conto su cui applico la fideiussione abbia solo titoli e obbligazioni.


cosa succede se queste obbligazioni/titoli/fondi calano di valore?

la banca mi chiederà nuova liquidità affinchè la fideiussione resti valida?

grazie
ciao
Andrea "

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In effetti con Andrea anche in privato abbiamo parlato di fidejussioni per sostenere dei progetti immobiliari.

 

è un argomento che può servirci spesso nello sviluppo di questo blog.

 

per ora riporto la prima risposta di acchitto poi in seguito spero di avere tempo per esaminare l'argomento in modo esaustivo,

 

 

le fidejussioni eccetto casi eccezionali (quando devi dare un appartamento in conto del terreno e quindi è obbligata l'impresa di costruzioni, che in generale non è patrimonializzata) non si usano nei rapporti commerciali. Ogni fornitore ha un ufficio, o si appoggia a uffici appositi, e ti fa un fido entro il quale devi rimanere con il pagamento delle fatture, e si basa principalmente sulla storicità dell'azienda. Se poi l'azienda è una immobiliare, e quindi ha la proprietà del terreno, è più facile ottenere credito, anche se i tempi sono cambiati e molto. la fidejussione si usa invece per garantire il pagamento degli oneri concessori (la bucalossi) però in genere è una fidejussione assicurativa. poi c'è la decennale postuma e la fidejussione che da il costruttore per gli anticipi versati ma è veramente un discorso complesso ed interessante

benvenuti

Molti di voi mi conoscono scrivo su un paio di forum finanziari con il nick porchetto.

Ho deciso di raccogliere qui i miei post sull'argomento immobiliare, e di dare la mia disponibilità per conservare quanto scritto da me sui forum finanziari, e non lasciar eche si disperda.
Qui sono il padrone di casa, magari se poi sarà necessario potrò sviluppare questo sito con un nome a dominio proprietario, a seconda di quante persone potranno venire a trovarmi.

Sono ovviamente a disposizione per rispondere ai quesiti che nel tempo via messaggi privati mi sono stati mandati.

Peccato che molti messaggi privati li ho dovuti cancellare al riempimento della casella di posta disperdendo quanto di buono messo a disposizione di amici e persone interessate a trarre profitto o rendite  da operazioni  immobiliari, essenzalmente questa è la molla che mi spinge a conservarne traccia a vantaggio di tutti

Benvenuti quindi in questa casa ;)