alcuni consigli per una trattativa - situazione beni culturali 1

pubblico a rate un colloqui interessante che ho avuto con un amico.
è utile sia perché  do consigli su come comportarsi nella trattativa e con un AI, oltre ad una puntuale analisi sui beni culturali

Ciao Porchetto,
spero tutto ti vada per il meglio, come sai ti leggo volentieri quando intervieni sul forum.
Dopo diversi mesi non abbiamo concluso (per fortuna) la trattativa per l'immobile vincolato da 210 mq da ristrutturare. Il proprietario lo ha ritirato dal mercato ed ha anche ritirato il mandato all'AI che, obiettivamente non aveva fatto proprio bene il suo lavoro.
Ma intanto ho visto un altro immobile che mi piace di più: 275 mq da ristrutturare, oltre ai tanti mq ha una terrazza spaziosa e si trova in zona più silenziosa. Credo di aver convinto l'AI che la mia valutazione di 800k€ è abbastanza vantaggiosa per tutti, il proprietario lo ha ereditato e vive a Milano, si è convinto di chiedere 1200k€ trattabili fino a "vicino 1000k€ (magari 950k€?). Quindi siamo un po' distanti. L'AI mi pare un po' "dalla mia parte" (lo so non devo fidarmi), forse perché oltre a non trovare acquirenti, gli ho promesso che se mi aiuta a prendere questo immobile, gli affiderei da vendere in esclusiva un paio di altri appartamenti di famiglia. Insomma l'AI mi ha detto che mi avrebbe presentato il proprietario.

Ora da un lato non vorrei mostrare troppo interesse, ma dall'altro sono abbastanza sfinito nel cercare ancora: sollecito l'incontro con il proprietario? Argomenti?

Ho rifatto i conti del vantaggio vincolato vs non-vincolato per la tassazione sulla locazione e mi pare che le cose siano molto ridimensionate: la base imponibile è il 65% contro il 95% del non-vincolato.
Pertanto possiamo considerare che un 30% di differenza sulla base imponibile, genera risparmi effettivi nell'ordine del 15% in media... comunque non sono trascurabili soprattutto se aggiungiamo le agevolazioni IMU e la questione generale di cui tu hai scritto diverse volte in caso di locazione residenziale ad un soggetto da "sfrattare".

Come far ragionare l'ereditiero milanese che non conosce bene il mercato di Bologna? 
Ti segnalo che nel 2006 avevo visitato ad esempio un immobile vincolato (richiesta 800k€) con qualche "difetto" ma in una delle più belle zone della città: da oltre un anno è ancora in vendita, la richiesta è diventata 680k€... e sono passati 6 anni.

costruire con permuta per il terreno

è un p' di tempo che non scrivo più nulla, parlerei troppo di politica e non voglio farlo.

Però ultimamente mi ha scritto un ragazzo chiedendomi delle spiegazioni sul tema di costruire permutando uno o più alloggi con il terreno.

E' un argomento di attualità anche a causa della crisi del credito, anche io sto avviando delle ulteriori iniziative e una buona parte di lavori si fanno con permute.

Allora:

"Salve,scusami per l'intromissione ma vedo che tu hai una società immobiliare e forse puoi darmi qualche consiglio.
Sono un piccolo imprenditore edile di 35 anni che risiede in provincia di napoli rappresentante legale di un impresa di costruzioni (srl),lavoriamo soprattutto per conto terzi.Più di una volta mi è capitato un offerta di permuta immobiliare con terreno edificabile.
Classico esempio: Costruzione di 8 appartamenti in cambio del 25% del costruito.

Primo punto:

Il propietario mi chiede una fideiussione pari al valore del terreno circa 250.000
Costo della fideiussione 1% annuo
Poichè la mia impresa non ha immobili di propietà e ne risorse finanziarie per ottenere la fideiussione da parte di una società che si occupa di fideiussioni c'è bisogno di un garante,magari mio padre con un immobile il cui valore copre ampliamente i 250.000 del terreno.Quindi io riesco ad ottenere questa fideiussione grazie alle garanzie date da mio padre.

secondo punto: 
Ottenuto il terreno in cambio di due appartamenti futuri,mi reco in banca per chiedere un mutuo edilizio
e qui iniziano le mie perplessità.
Per ottenere i soldi della banca basta solo l'ipoteca sul terreno e sui futuri appartamenti? (i restanti 6)

Diciamo che finalmente la banca mi da il mutuo e con quei soldi riesco a terminare la costruzione degli 8 appartamenti.
Quindi 2 appartamenti vanno al propietario del terreno. Una volta ceduti i 2 appartamenti decade la fideiussione e la garanzioa prestata?
Se gli altri 6 appartamenti non vengono venduti la banca si prende solo quei sei appartamenti o vuole altro da me?

Scusa ma non so proprio con chi confrontarmi su queste cose,quindi qualsiasi consiglio o indicazione o spiegazione su questi tipi di operazioni mi è molto utile.
Grazie dell'attenzione."

1. la procedura in genere, se guidi tu l'affare, è che fornisci una fidejussione (in generale la chiedono bancaria a prima richiesta, ma se non ti fanno storie per te è meglio con questa che credo sia assicurativa, non a prima richiesta perchè di chiedono solo un premio e non di accantonare la somma su un deposito) e loro ti trasferiscono la proprietà del terreno. 
2. con la proprietà del terreno puoi cercare di ottenere un mutuo edilizio a sal, anche se di questi tempi è un pò dura, l'ipoteca è su tutto il terreno alla fine per essere liberato devi farti liberare dalla banca i due appartamenti che devi retrocedere in permuta, lo farà solo se vede che le vendite vanno bene, il mondo è cambiato del tutto non ti dico che storie si sta inventando unicredit con me e io ho una società piuttosto solida.

nel caso le vendite non vanno la banca vuole soldi, escute la garanzia, ma fai attenzione perchè poi continua a rifarsi se non riesce ad essere soddisfatta (e tieni conto che nel caso deprecato che le cose non vanno bene gli interessi salgono molto) sul debitore, queste cose vanno fatte con srl assolutamente e non devi firmare garanzie personali, ma è praticamente impossibile che tu possa accedere al credito in queste condizioni.

ti consiglio di trovare dei lavori nei quali magari puoi riprendere un immobile in parziale conto lavori (un pò di soldi anche se ti finanzi sui fornitori ti servono per portare avanti il lavoro)