differenze tra asset immobiliari e mobiliari
per poter comprendere meglio le attività che possono portare al profitto nella
compravendita immobiliare è necessario capire le differenze tra gli asset dei
mercati finanziari e di quelli immobiliari per capire come muoversi in questo
settore, e come risponde il mercato-.
1. beni non fungibili
Gli immobili sono asset molto più vicini alle opere d'arte che a valori
finanziari, in primo luogo ogni immobile ha una storia a se ed un proprio
valore peculiare, e nessun immobile è fungibile con un altro, al contrario ad
esempio delle azioni di una stessa società che sono assolutamente equivalenti a
parità di godimento.
Questo comporta che non esiste un fixing di valori immobiliari perchè i prezzi
che vengono indicati in molti "listini" sono valori medi che possono
variare sensibilmente da immobile ad immobile anche in una stessa zona, sono
tantissimi i parametri che influenzano i valori degli immobili ma vedremo in
seguito i due metodi che si utilizzano per valutarli.
2. Beni di alto valore, soglia di ingresso elevata
Gli immobili hanno un valore alto in casi particolari dell'ordine delle decine
di migliaia di euro ad arrivare anche ai milioni di euro.
Questo comporta che l'investimento ha una soglia molto più alta di qualunque
investimento finanziario e inoltre una minore possibilità di diversificazione
(apro un inciso la diversificazione è indispensabile anche negli investimenti
immobiliari ma è molto difficile da attuare perchè sarebbe da tener presente
anche la variabile territoriale, personalmente ho investimenti in due città e
mi comporta notevoli sacrifici nella gestione, ma ne riparlerò più oltre se
andremo avanti con quanto sto scrivendo).
3. beni commerciabili frazionariamente.
Una altra differenza tra i valori mobiliari e gli immobili è che non è
possibile vendere una porzione di unità immobiliare come invece si può fare per
le obbligazioni o le azioni, quando decidiamo ad esempio di prendere profitto
per una parte e di tenere in portafoglio un'altra parte di azioni.
Questo è un aspetto molto rilevante che comporta una viscosità del mercato, se
i valori scendono in generale, si cerca di non vendere in perdita e comunque se
proprio c'è necessità di vendere solo il controvalore del nostro fabbisogno,
nel caso di immobili non è possibile vendere solo una parte quindi in caso di
tensioni sul mercato più che ad una variazione dei prezzi si assiste alla
mancata liquidità del mercato stesso, con una contrazione delle compravendite.
(Aggiungo ma ne tratteremo in seguito che a seguito di un frazionamento
edilizio si può vendere una porzione, ma questa è una attività di
valorizzazione che in generale aggiunge valore agli immobili)
4. inefficenza del mercato
Un aspetto fondamentale è che il mercato degli immobili è assolutamente
inefficente, e questo è un aspetto che ci consente di ottenere profitto.
Un immobile non si vende cliccando un pulsante ma conducendo con abilità una
trattativa di vendita, se noi siamo capaci riusciamo a vendere oggetti
difficilmente vendibili, per me questo è l'aspetto più gratificante del mercato
e che consente di ottenere profitto comprando bene e vendendo meglio, si può
aggiungere valore anche solo grazie alla propria abilità commerciale di far
apparire appetibile un appartamento.
metodi di valutazione
RispondiEliminaPer stimare correttamente il valore dei beni che vogliamo comprare e vendere, in assenza di un book dove si forma il prezzo, abbiamo due strade:
1. metodo comparativo
si prende a misura un parametro generalmente il mq (ma anche al limite il vano) e si considera il valore a mq di immobili simili nella zona di quello sottoposto a stima, e lo si moltiplica per i mq dell'immobile che ci interessa
2. capitalizzazione del reddito
Si valuta il prezzo di affitto che si può ottenere dal nostro immobile e lo si divide per un tasso di interesse congruo, il risultato è il valore dell'immobile, Questo ci spiega anche perchè i valori degli immobili sono saliti con la discesa degli interessi.
Si utilizza l'uno o l'altro a seconda del mercato e del bene che vogliamo stimare, i risultati posso essere un pò diversi, il metodo comparativo da valori maggiori in mercati in crescita e per immobili di valore elevato. E' più corretto utilizzare il metodo reddituale per immobili che invece non hanno grande attrattiva, ma vengono acquistati per lucrare un reddito.
un esempio pratico sulla capitalizzazione del reddito
un immobile a perugia rende se affittato da 250 a 300 € a camera singola.
Prudenzialmente assumo il limite inferiore del range e debbo valutare un appartamento con due camere e servizi (compresa la zona giorno quella non l'affitto).
l'affitto è quindi di 2* 250 = 500 € /mese ovvero 12*500 = 6.000 €/anno
ora per valutare l'immobile debbo considerare un rendimento più alto del risk free dei tds che attualmente stanno intorno al 1% anche perchè affittare un immobile non è una sine cura ma un vero e proprio lavoro con i conduttori che rompono le OO al povero locatore (non mi funziona l'antenna, il lavandino si è otturato ... )
ipotizzo un rendimento del 5% che remunera sufficentemente il capitale
quindi se R=I*C dove R è il rendimento (6.000 €/anno abbiamo detto)
I il saggio di interesse (5%)
C il capitale
è facile calcolare il capitale C=R/I =6000/0,05= 120.000 €
questa valutazione fa poi corretta se ad esempio metti più lavoro e sei disposta ad affittare direttamente la casa facendo le visite con i potenziali conduttori invece di affidarti ad una agenzia che percepisce una provvigione dall'affittuario (una mensilità) e quindi riesci ad aumentare il ricavo se il conduttore risparmia (è disponibile a pagare qualcosa di più) oppure se l'immobile è luminoso, con posto auto, o ben arredato e ristrutturato.
si deve tener conto poi della tassazione del reddito che varia da locatore a locatore, tra l'altro si sta introducendo la cedolare secca ma qui il discorso va avanti lo dovremo riprendere in puntate successive.
il metodo di valutazione che ti ho illustrato qui ti fa capire come il prezzo delle case come quello delle obbligazioni sia correlato ai tassi correnti
vantaggi e svantaggi dei mercati immobiliari e finanziari
RispondiEliminagli immobili presentano rispetto alle obbligazioni due vantaggi e uno svantaggio
1. gli immobili recuperano l'inflazione
2. la casa non fallisce
e uno svantaggio
1. il mercato immobiliare è molto meno liquido dei mercati mobiliari
si fatica fisicamente per vendere altro che il click sul mouse davanti al TOL, ma questo ha anche dei vantaggi come operatori del settore si trae profitto dall'estrema inefficienza del mercato (compri bene e vendi meglio) e personalmente, soprattutto quando ero giovane sui trenta, trovavo molto interessante la socializzazione alla quale ti costringe far vedere l'immobile e negoziarlo