metodi
di valutazione
Per stimare correttamente il valore dei beni che vogliamo comprare e vendere, in assenza di un book dove si forma il prezzo, abbiamo due strade:
1. metodo comparativo
si prende a misura un parametro generalmente il mq (ma anche al limite il vano) e si considera il valore a mq di immobili simili nella zona di quello sottoposto a stima, e lo si moltiplica per i mq dell'immobile che ci interessa
2. capitalizzazione del reddito
Si valuta il prezzo di affitto che si può ottenere dal nostro immobile e lo si divide per un tasso di interesse congruo, il risultato è il valore dell'immobile, Questo ci spiega anche perchè i valori degli immobili sono saliti con la discesa degli interessi.
Si utilizza l'uno o l'altro a seconda del mercato e del bene che vogliamo stimare, i risultati posso essere un pò diversi, il metodo comparativo da valori maggiori in mercati in crescita e per immobili di valore elevato. E' più corretto utilizzare il metodo reddituale per immobili che invece non hanno grande attrattiva, ma vengono acquistati per lucrare un reddito.
Per stimare correttamente il valore dei beni che vogliamo comprare e vendere, in assenza di un book dove si forma il prezzo, abbiamo due strade:
1. metodo comparativo
si prende a misura un parametro generalmente il mq (ma anche al limite il vano) e si considera il valore a mq di immobili simili nella zona di quello sottoposto a stima, e lo si moltiplica per i mq dell'immobile che ci interessa
2. capitalizzazione del reddito
Si valuta il prezzo di affitto che si può ottenere dal nostro immobile e lo si divide per un tasso di interesse congruo, il risultato è il valore dell'immobile, Questo ci spiega anche perchè i valori degli immobili sono saliti con la discesa degli interessi.
Si utilizza l'uno o l'altro a seconda del mercato e del bene che vogliamo stimare, i risultati posso essere un pò diversi, il metodo comparativo da valori maggiori in mercati in crescita e per immobili di valore elevato. E' più corretto utilizzare il metodo reddituale per immobili che invece non hanno grande attrattiva, ma vengono acquistati per lucrare un reddito.
un
esempio pratico sulla capitalizzazione del reddito
un immobile a Perugia rende se affittato da 250 a 300 € a camera singola.
Prudenzialmente assumo il limite inferiore del range e debbo valutare un appartamento con due camere e servizi (compresa la zona giorno quella non l'affitto).
l'affitto è quindi di 2* 250 = 500 € /mese ovvero 12*500 = 6.000 €/anno
ora per valutare l'immobile debbo considerare un rendimento più alto del risk free dei tds che attualmente stanno intorno al 1% anche perchè affittare un immobile non è una sine cura ma un vero e proprio lavoro con i conduttori che rompono le OO al povero locatore (non mi funziona l'antenna, il lavandino si è otturato ... )
ipotizzo un rendimento del 5% che remunera sufficentemente il capitale
quindi se R=I*C dove R è il rendimento (6.000 €/anno abbiamo detto)
I il saggio di interesse (5%)
C il capitale
è facile calcolare il capitale C=R/I =6000/0,05= 120.000 €
questa valutazione fa poi corretta se ad esempio metti più lavoro e sei disposta ad affittare direttamente la casa facendo le visite con i potenziali conduttori invece di affidarti ad una agenzia che percepisce una provvigione dall'affittuario (una mensilità) e quindi riesci ad aumentare il ricavo se il conduttore risparmia (è disponibile a pagare qualcosa di più) oppure se l'immobile è luminoso, con posto auto, o ben arredato e ristrutturato.
si deve tener conto poi della tassazione del reddito che varia da locatore a locatore, tra l'altro si sta introducendo la cedolare secca ma qui il discorso va avanti lo dovremo riprendere in puntate successive.
un immobile a Perugia rende se affittato da 250 a 300 € a camera singola.
Prudenzialmente assumo il limite inferiore del range e debbo valutare un appartamento con due camere e servizi (compresa la zona giorno quella non l'affitto).
l'affitto è quindi di 2* 250 = 500 € /mese ovvero 12*500 = 6.000 €/anno
ora per valutare l'immobile debbo considerare un rendimento più alto del risk free dei tds che attualmente stanno intorno al 1% anche perchè affittare un immobile non è una sine cura ma un vero e proprio lavoro con i conduttori che rompono le OO al povero locatore (non mi funziona l'antenna, il lavandino si è otturato ... )
ipotizzo un rendimento del 5% che remunera sufficentemente il capitale
quindi se R=I*C dove R è il rendimento (6.000 €/anno abbiamo detto)
I il saggio di interesse (5%)
C il capitale
è facile calcolare il capitale C=R/I =6000/0,05= 120.000 €
questa valutazione fa poi corretta se ad esempio metti più lavoro e sei disposta ad affittare direttamente la casa facendo le visite con i potenziali conduttori invece di affidarti ad una agenzia che percepisce una provvigione dall'affittuario (una mensilità) e quindi riesci ad aumentare il ricavo se il conduttore risparmia (è disponibile a pagare qualcosa di più) oppure se l'immobile è luminoso, con posto auto, o ben arredato e ristrutturato.
si deve tener conto poi della tassazione del reddito che varia da locatore a locatore, tra l'altro si sta introducendo la cedolare secca ma qui il discorso va avanti lo dovremo riprendere in puntate successive.
il
metodo di valutazione che ho illustrato qui ti fa capire come il prezzo delle case come quello delle
obbligazioni sia correlato ai tassi
correnti
Nessun commento:
Posta un commento